Faaliyet Raporları

Eryaman Toplu Yapı Yönetimi

Adres: Kutlutaş İş Merkezi Yanı No:13 Eryaman/ Ankara

Telefon: 0312 280 08 10
Faks: 0312 280 08 14
Email: eryamanyonetimi@hotmail.com

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ

2017-2018 DÖNEMİ ÇALIŞMA RAPORU

 

15 Mayıs 2016 tarihinde toplanan V. Olağan Temsilciler Kurulu, 5711 sayılı Kanun ve bu kanuna uyarlanan Yönetim Planı gereği iki yıl görev yapmak üzere, Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyeliklerine, Muzaffer SÖNMEZ, Yücel GERGER, Akın SÖNMEZ, Feyzullah KESKİN ve Cumali GÜLBAŞ‘ı, yedek üyeliklere ise sırası ile, Yetkin Güler, Sulhay AKYÜZ ve Hasan POLAT‘ı seçmişti. 16 Mayıs 2017 günü görev bölümü yapan Yönetim Kurulu ise, Başkanlığa Muzaffer SÖNMEZ ’i, Başkan Vekilliğine Yücel GERGER’i ve Sayman Üyeliğe Cumali GÜLBAŞ ’ı görevlendirmişti. Yönetim Kurulumuz,      30 Nisan 2017 tarihi itibariyle, görev süresinin ilk yılının tamamını bu görev dağılımına göre yürütmüş ve bu bir yıla ait çalışmalarına 12 Mayıs 2017 günü yapılan XI. Olağanüstü Temsilciler Kurulu Toplantısına sunduğu ve ibra edilen faaliyet raporunda yer vermişti. Aynı toplantıda 2017-2018 yılı işletme projesi de onaylanmıştı. Yönetim Kurulumuz, son bir yıl dada, yukarda belirtilen görev bölümüne göre ve işletme projesini uygulamak üzere çalışmalarına devam etmiştir.

 

Yönetim Kurulumuz, 2017-2018 faaliyet yılı işletme projesi onaylanır onaylanmaz, tüm site kat maliklerinin/sakinlerinin yönetimi olduğunun bilinci ile, ilk iş olarak, onaylanan İşletme Projesinde yer verdiği sorunların zamanında giderilmesi için ön hazırlıklara başlamış ve daha sonra İşletme Projesi doğrultusunda çalışmalarını sürdürmüştür.  Yönetimimizin bu ikinci çalışma yılına ait faaliyet raporumuz 01.05.2017- 30.04.2018 dönemini kapsamaktadır. 

Isı paylaşım sisteminin yedinci uygulama yılında da uygulama sorunları giderilmiş, meydana gelen ve her zaman olabilecek kısmi sorunlar gözden geçirilerek düzeltilmiş ve böylece, sakinlerimizin de daha bilinçli kullanımları sonucu, ciddi bir uyum sorunu yaşanmamıştır. Bu itibarla, önümüzdeki dönemlerde’ de, gerek işletme projelerinin hazırlanması, gerek faaliyetlerin buna uygun yürütülmesi ve faaliyet raporlarının hazırlanmasında oturmuş bir model oluşturulmuş olmaktadır. Yeni faaliyet dönemlerinde dikkat edilmesi gereken en önemli husus ise, önceki raporda da değinildiği gibi doğalgaz mayıs ayı tüketimlerinin yeni işletme projesi dönemine sarkması ve Nisan ayı doğalgaz tüketimine ait faturaların 30 Nisan itibariyle düzenlenip, aidatın da Nisan ayında toplanması, ancak ödemenin takip eden işletme dönemine sarkması olacaktır. Yine dikkate alınması gereken bir hususta, önceki faaliyet raporunda da değinildiği gibi, ilk yıl çalışma raporlarındaki tablolar incelenirken, özellikle büyük yatırımlar açısından, Yönetim döneminin iki yıl olduğunun unutulmaması gereğidir.

01.05.2017- 30.04.2018 dönemi İşletme Projesinin Temsilciler Kurulunca onaylanmasından sonra, Yönetimimiz, Kat Mülkiyeti Kanunu, Toplu Yapı Yönetim Planı, Temsilciler Kurulu Kararları ve onaylanan İşletme Projesi çerçevesinde kalmaya özen göstererek çalışmalarını yürütmüştür. Ancak, özellikle yaz aylarının beklenmedik kadar sıcak geçmesi nedeniyle su tüketimi ve asansörlerde denetim firmasının belirttiği eksiklerin giderilmesindeki yoğun çalışma nedeniyle asansör giderlerindeki artış bu özenimizde zorlanmamıza neden olmuştur. Aydınlatma giderlerindeki artış, yaz saati uygulamasının kış aylarında da devam etmesi ve blok yönetimleri tarafından talep edilen ilave aydınlatmalar olmakla beraber bu tüketimin bedeli blok gelirlerinden karşılanmaktadır. Demirbaş giderlerindeki gerçekleşme oranının yüksek olması ise, alınan elektrikli bisiklet, sunucu (server) ve çim biçme makinası alımından kaynaklanmıştır.

Yönetimimiz, hizmetlerini yürütürken, her zamanki gibi, Yönetim içinde birbirine güven ve uyumu esas almıştır. Bu husus, tüm Yönetim Kurulu üyelerinin her konuda aynı düşündükleri anlamına gelmemektedir. Yapılan, farklı düşüncelerden, uygulanabilir en geniş mutabakatın sağlanması, mutlaka ortak görüşe ulaşılabilmesi için gayret gösterilmesidir. Bu nedenle, Yönetim Kurulumuz, gerek Personel ve Yönetim arasındaki ilişkiler ve gerekse personelin kendi arasındaki ilişkilerde, karşılıklı güven ve uyumu sağlamayı da çok önemli bir yönetim anlayışı olarak almıştır.

İşletme Projesi, -doğalgaz gideri hariç- yıllık ortalama enflasyon oranının %10 olacağı varsayımı ile ve azami tasarruf edilmesi gerektiği anlayışı ile, ancak bazı fasıllarda önceki yıl gerçekleşmeyen bazı giderlerin 2017-2018 döneminde gerçekleşeceği, asgari ücretin artışları, ayrıca bazı yeni altyapı (rögar, mobese vb.) harcamaları olacağı dikkate alınarak hazırlanmıştır. Buna göre, 2016-2017 dönemi Giderler Toplamı, Kesin Hesap Cetveline göre (doğalgaz hariç) 9.720.230,01 TL iken, 2017-2018 Dönemi İşletme Projesinde Giderler 11.238.865,81 TL olarak hazırlanmıştır. Yıllık TÜFE %10,85(ortalama TÜFE %11,06), ve yıllık ÜFE %16,37 (ortalama ÜFE %15,36) olmakla beraber, zorunlu giderlerimiz için enflasyonun bu değerlerin çok üstünde olduğunu yaşayarak görüyoruz. Satın alınan malzemenin önemli bir kısmı dövize endeksli olup, bu işletme dönemindeki döviz fiyatlarında ki artış ise dolar için %14,29 ve Euro için %26,80 olmakla beraber, yıl içinde yukarı doğru dalgalı seyretmiş ve her ikisi için %40 ‘ın üzerine kadar ulaşmıştır.

            Genellikle küçük rakamlı az sayıdaki bazı kalemler dışında, açıklaması ilgili bölümde verilen, su tüketim, kamera sistemi kurulum, hidrofor giderleri, asansör giderleri ile döviz fiyatlarındaki değişkenlikler nedeniyle Isı paylaşım sistemi hizmet giderleri ve demirbaş giderleri dışında, bütçe disiplinine azami dikkat gösterilmiştir. Asansör bakımı dışında hizmet alımı yoluna gidilmemiştir. Toplam personel sayısındaki 1 kişilik azalma ve personel sirkülasyonu nedeniyle zaman zaman bununda üstünde personel sayısındaki azalmaya karşın, yapılan yoğun faaliyet nedeniyle, geçici işçi çalıştırılması ve yoğun bir fazla mesai uygulaması gerçekleşmiştir. Bunun üzerine, Özellikle Ocak/2016 ve2017 de yapılan asgari ücretteki çok yüksek artışın bu yıla yansıması ve 2018 yılı asgari ücretin Ocak ve temmuz aylarında iki defada uygulanması yerine tek defada, Ocak/2018 de, ~%14,18 artırılması sonucu personel giderleri çok önemli miktar da artmıştır. Ayrıca, aralık/2016 ayı ve sonrası ayları SGK primleri Hükümet tarafından eylül/2017 ayı ve sonrasına ertelendiğinden bu kalemde 130.915,80 TL borçlu duruma düşülmüştü. Hidrofor giderleri, beklenmedik hidrofor revizyonları nedeniyle öngörülenin çok üstünde gerçekleşmiştir. Asansör giderleri ise, belediye tarafından belirlenen kontrol firmasının talepleri doğrultusunda yapılan çalışmalar nedeniyle artmıştır. TV-Uydu giderlerindeki artış ise mobese kameraları alımındaki döviz fiyatlarındaki artıştan kaynaklanmıştır. Buna karşılık, Kapıcı Daireleri bakım-onarım giderleri ise öngörülenin oldukça altında olmuştur. Özellikle ısı merkezi bakım-onarım giderleri, park-bahçe bakım onarım giderleri, ısı merkezi ve jeneratör elektrik giderleri öngörülenin altında gerçekleşmiştir. Bu nedenle, Giderler Toplamı, doğalgaz hariç, tahminlerin biraz üstünde gerçekleşmiştir. Buna göre, Giderler, 30.04.2018 tarihli Kesin Hesap Cetvelinden de (Ek.1,1A) görülebileceği gibi, doğalgaz hariç 11.671.714,86 TL olarak gerçekleşmiştir. Böylece, Giderlerde gerçekleşme oranı (doğalgaz hariç) %103,71 olmuştur. Ayrıca, yukarda değinildiği ve karşılaştırmalı İşletme Projesi-Kesin Hesap Cetvelinden de görüleceği gibi (Ek.2,2A) Yönetimimizce bu dönemde de, önceki yıllardaki gibi, “bir gider faslına ödenek koyup, daha sonra bu faslın başka alanlarda kullanılması” gibi bir uygulamaya gitmemeye azami dikkat gösterilmiştir. Hiçbir önemli harcama kalemindeki harcamalar kesilip, başka bir kalemde harcanmamış olup, bu da Yönetimimizin gerçekleştirmeye devam ettiği ilkelerden biri olmuştur. Yönetimimiz, önceki yıllarda olduğu gibi, bu yıl da ödeme tarihleri sonraki İşletme Projesi dönemine gelen ve her yıl tekrarlanan, elektrik-su faturaları, sigorta taksitleri, stopaj, vergi ve SSK(SGK) primlerinin, geçmiş dönem borcu olarak değerlendirilmemesi gerektiği ve böylece her yıl geçmiş dönem borcu tartışmalarının doğru zemine oturtulması gerektiğini düşünmüştür.  Bu nedenle ekli muhtelif mali tablolar da buna göre düzenlenmiştir.

Buna karşılık, aynı tablonun (Ek 2) Gelirler bölümünde de görüleceği gibi, İşletme Projesi ile Kesin Hesap Cetvelinde, aidat gelirleri gerçekleşme oranının, ilgili kısımda ayrıntılı açıklanan, geçmiş dönem aidatlarının tahsilatında sağlanan önemli ilerleme sonucu, eski alacaklardan kaynaklanan ve yüksek miktarda tahsil edilen gecikme tazminatları dahil edilmediği halde, doğalgaz ve asansör hariç, %100 civarında gerçekleştiği görülmektedir. Toplam Gelirlerde ise, gerçekleşen gecikme tazminatı geliri, ilgili bölümde verilen ayrıntılar doğrultusunda yeni sağlanan gelir kaynakları, kira ve sair gelirlerdeki artış ve nakit akışının iyi idaresi sonucu artış olmuştur. Faiz oranlarının kısmi artışına rağmen faiz gelirlerinde beklenen seviyeye ulaşılamaması bu artışı engellememiş ve buna rağmen, kapıcı dairesi gelirlerindeki artışının da katkısıyla gerçekleşme oranı %103,76 olmuştur. Böylece, Giderlerdeki azami dikkat ve kapıcı daireleri kiralarındaki azalmaya rağmen, Gelirlerde sağlanan artışlar sonucu, stokların verimli kullanılmasının da etkisiyle, asansör, hidrofor, Blok Yönetimleri Transfer Fonu vb. kalemlere olan borç ve alacaklar (Ek 14) ile bedeli kısmen tahsil edildiği halde ödemesi Mayıs ayında yapılacak doğalgaz faturası ve ödemesi yapılmayan SGK primleri dikkate alınmadığında, 2018-2019 dönemine (Amortisman, Kıdem Tazminatı ve Jeneratör Amortisman Fonları dışında) 780.114,87 TL aktarılması sağlanmıştır.

Gerek yapılan altyapı çalışmaları, binalarda ısı yalıtımı uygulamalarının çoğalması ve gerekse ısı pay ölçer uygulamasının önceki yıllara göre daha verimli kullanılması, havaların önceki yılın tüm aylarına göre oldukça sıcak geçmesi sonucu (ekim ve kasım ayları dışındaki bütün aylarda, hem gece ve hem de gündüz, sıcaklık ortalamaları önceki yıla göre 2 ‘şer derece ve hatta bazı aylar daha yüksek), tüketilen yakıt miktarındaki azalma ~%18,95 seviyesinde olmuştur. Her ay doğalgaz tüketim tahminlerine göre tahakkuk yapılmakta, Tahmin fazlası, ya da eksiği, ısı pay ölçer uygulaması sonuçları dikkate alınarak, takip eden ay aidatından düşülmektedir. Mayıs/2018 ayındaki tüketimler ise artık yeni dönemlerde gösterildiğinden, Mayıs/2017 dönemi dikkate alınmış olup, Mayıs/2018 tüketiminin 2018-2019 Faaliyet Raporunda yer alması gerekmektedir. Böylece, aidat ödemeleri kış ayları boyunca ödenebilir seviyede tutulmaya çalışılmıştır. Ancak, ısı pay ölçer uygulaması nedeniyle, bazı sakinlerimiz, gerekli tasarruf önlemlerini –yalıtım (~4.708 bağımsız bölümde) vb.- alarak önemli miktarda tasarruf sağlarken, bazı sakinlerimiz ise özellikle, yalıtım yaptırmadığı için ısı kaybının yüksek olması vb. nedenlerle fazla ödeme yapmak zorunda kalmıştır. Doğalgaz aidatı tahsilatı (gecikme tazminatı ve Nisan/2018 ayı fatura değeri hariç), doğalgaz ödemelerinin çok az üstünde kalmıştır. Doğal olarak Nisan/2018 faturası (183.445,67 TL) dahil edildiğinde daha da altında kalmıştır.

Stokların verimli kullanımını sağlamaya azami dikkat gösterilmiştir. Bu amaçla merkez ambar giriş çıkışları yeniden düzenlenmiş şekliyle kontrol altında tutulmaya devam edilmiştir. Böylece, 01.05.2017 tarihinde, ambar stok mevcudumuzun değerinin, KDV dahil 500.208,06 TL olduğunu, aynı değerin, özellikle Asansör, Çevre, muhtelif Eşanjör malzemesi, Bloklar için kamera sistemi ile TV-Uydu sistemi ile ilgili altyapı çalışmaları için toplu alınan ve henüz ambar çıkışları yapılmamış malzemeye rağmen, önceki yıllarda toplu alınıp bu döneme kalan muhtelif malzemenin yoğun kullanımı nedeniyle, 30.04.2018 tarihinde ise 649.780,63 TL olduğunu belirtmek isteriz. Buna göre stoklarımızda 149.572,57 TL artış olmuştur. Stok büyüklüğünü artıran başlıca malzeme, bu yıl alınıp bir bölümü halen kullanılmayıp önümüzdeki dönem kullanılacak olan malzemeler (Asansör makine-motor grupları, kat butonyerleri vb. asansör malzemeleri, vanalar, ile döviz fiyatlarındaki artış dikkate alınarak çok miktarda alınan başta bazı blok kamera ve yıldız sistem malzemeleri, tamamı alındığı halde 30 nisan itibariyle ambardan henüz çıkmamış tehteravalli, toplu alınan muhtelif temizlik maddesi ile muhtelif diğer malzemeler), nedeniyledir.  Ayrıca ilk giren ilk çıkış nedeniyle, stok malzeme değerlerinin son giren malzeme fiyatları nedeniyle miktardan bağımsız olarak da artış gösterdiğini unutmamak gerekiyor.

Yönetimimiz, bu dönemde de Etimesgut Belediye Başkanı Sayın Enver DEMİREL ile sorunlarımızın çözümüne yönelik görüşmeler yapmıştır. Görüşmeler sonucu, sitemiz Söğüt caddesi ve Orhanbey caddesi kenarlarındaki yeşil alanlarda bulunan toplam 5 adet basketbol sahası Etimesgut Belediyesi tarafından yenilenmiştir.

Yönetim Kurulumuzun faaliyetleri ekli Kesin Hesap Cetvelinde yer alan fasıllar itibariyle ve ekli İşletme Projesi- Kesin Hesap Cetveli karşılaştırmalı tablosuna göre sırasıyla aşağıda açıklandığı şekilde gerçekleşmiştir. Isı Pay Ölçer giderleri ise, kesin hesap cetvellerinde ve açıklamalar bölümünde ayrıca yer almıştır.

G İ D E R L E R

I.- BAĞIMSIZ BÖLÜM BÜYÜKLÜĞÜNE GÖRE YAPILAN GİDERLER

Bu bölümde aidat karşılığı m2 üzerinden alınan giderler yer almaktadır. 2017-2018 işletme döneminde bu bölümdeki Giderlerin, doğalgaz hariç, toplam 3.197.616,23 TL olacağı öngörülmüş, gerçekleşen miktar ise 3.034.533,84 TL dir. Detayı aşağıda verilen yoğun çalışmalara rağmen, doğalgaz hariç, gerçekleşme oranı %95 de kalmıştır.  Doğalgaz tüketim bedeli ise 30.04.2018 tarihi itibariyle 4.391.884,94 TL olarak gerçekleşmiştir (30.04.2017 tarihli fatura dahil). 30.04.2018 tarihli fatura karşılığı olan 183.445,67 TL henüz ödenmediğinden sonraki döneme kalmıştır. Böylece, m2 başına yapılan Giderler (Doğalgaz dahil) toplam 7.426.418,78 TL, gecikme tazminatlarının dağıtılması sonucunda bu bölüme düşen payla birlikte Gelir toplamı ise 7.695.332,02 TL olmuştur. Bağımsız Bölüm Büyüklüğüne Göre Yapılan Giderler hesabı, önceki yıl alacağı olan (doğal gaz dahil) toplam 559.408,40 TL de dikkate alındığında (30.04.2018 tarihli doğalgaz faturası hariç) 828.321,64 TL alacaklı olmaktadır. Bu Bölümdeki Giderlerin ayrıntısı ise aşağıda verilmiştir.                

A-ISI MERKEZİ VE ANA GALERİ GİDERLERİ

Bu ana başlık altında yer alan hizmetlerin tamamı ısı sistemimizle ilgili olup, bu alanda önceki yıllarda başlatılan uygulama ve çalışmalar bu yıl da devam etmiş, ısı pay ölçer uygulamasının başlaması sonucu, önceden zamana yayılı bazı yenileme çalışmalarının yoğunlaştırılarak yapılması zorunlu hale gelmiştir. Özellikle Isı pay ölçer uygulaması ve ısı yalıtım faaliyetleri sonucu, kış aylarının önceki yıla göre daha sıcak geçmesinin de etkisi nedeniyle, yakıt tüketiminde önceki yıla göre ~ %18,95 miktarında azalma olmuştur. Buna rağmen, sitemizde önemli bir ısınma sorunu yaşanmamış, ısı ile ilgili -özellikle sorunlu bölgeler dahil- şikayet yoğunluğu bu yıl çok daha azalmış, ısı pay ölçer uygulaması ile, tüm bölgeler için ısınma ile ilgili az ısınıp çok ödedim yakınmaları, kapatılan balkon, ilave radyatör şikayet ve sorunları sona ermiştir. Tıpkı elektrik tüketimi, su tüketimi gibi ısı tüketimi de kişiselleşmiş herkes tükettiği kadar ısı parası ödemeye başlamıştır. Bunda, çok sayıda binamızda yalıtım uygulaması yapılmış olması ve kat maliklerimizin/sakinlerimizin, ısı pay ölçer kullanımında uyarılarımızı dikkate alarak daha bilinçli kullanım gerçekleştirmiş olmaları başlıca rol oynamıştır. Nitekim ısı pay ölçer şikayetleri kısmi ölçüde kalmış, bunların tamama yakını mantolama yaptırmayan binalardan kaynaklanmış, bunların nerede ise tamamına yakınında bir problem tespit edilememiştir.

3 kazan birlikte hiç çalıştırılmamış, zaman zaman tek kazanla sirkülasyon pompalarının az süreli çalışması sonucu ısı merkezi elektrik tüketiminde de, önemli miktarda azalma olmuştur. Böylece ısı merkezi elektrik tüketim bedeli öngörülenin çok az altında olmuş, işletme projesine göre gerçekleşme oranı %77 olmuştur (Ek.2). Eşanjör elektrik tüketimindeki gerçekleşme oranı ise, kazanlar yandığı sürece çalışmaya devam etmesi nedeniyle, ısı merkezine göre daha fazla oranda ve öngörülenin kısmen üzerinde, %104 düzeyinde olmuştur.

Su kaybına neden olan arızalarda azalma nedeniyle, su ve Helamin vb. giderleri de öngörülenin biraz altında olmuştur.

Böylece, bakım-onarım ve malzeme giderleri dahil, toplam sabit giderlerde gerçekleşme oranı öngörülenin altında kalmıştır.

2017-2018 İşletme döneminde, ısı merkezinde, ısı kazanları ile jeneratör ve kompresörlerin periyodik bakımı ve parça değişimi yapılarak, güvenlik testleri yaptırılması, Isı kanallarının bakım ve onarımları, kompansatör değişimleri yapılması öngörülmüştü. Ayrıca, Gaz sensörleri, paratöner ve transmitter kalibrasyonları ile, Elektrik ve topraklama ölçümleri yaptırılacak, Ana hat ve bazı bölgelerin primer hattının yalıtımlı boru ile yenilenmesi işlemi yapılması, Bazı aydınlatma araçlarının güneş enerjili sisteme geçirilmesi, Transfer panosu yenilenmesi, Baca gazı analizleri, beklenmedik arızaların giderilmesi, 17534-17535 adalar arası ana galeri duvarı yapılması vb. de ısı merkezi faaliyetleri arasında yer alacaktı.

Bu dönemde, ısı merkezinde başlıca bakım-onarım işi olarak, Boyler tankı paslanmaz saçtan imal edilerek yerine monte edildi. 1 no‘lu kondens Eşanjörü’ nün serpantin boruları sökülerek temizlenip yerlerine elemanlarımız tarafından imalat yapılarak 2.000 mt. Ø22 ‘lik boru montajı yapılıp, test edilerek işletmeye hazır hale getirildi. Muhtelif bölgelerde (17502-17505 adalar arası) toplam 1369 mt. primer devre hattı, muhtelif çapta 2738 mt. Yalıtımlı (jeotermal) boru, 30 adet vana, 285 adet çeşitli çapta flanş ve 1072 adet çeşitli çapta kelepçe kullanılıp yenilenerek test edilip işletmeye hazır hale getirildi. Bu arada 71 adet çeşitli çaptaki kompansatör de flanşlı hale getirilip bakımı yapılarak kullanıldı. Kutlutaş II hattında çürüyen 2,5 mt.   Ø250 ‘lik boru yenilenerek arıza giderildi. 71 adedi yenilenen hatlardan sökülüp, flanşlı hale getirilip, tamir bakımı yapılarak aynı hatlarda kullanılan, 21 adedi ise yeni olmak üzere toplam 92 adet muhtelif çapta kompansatör yenilenmiştir. Jeneratör ve kompresörlerin periyodik bakımı ve parça değişimi yapıldı. Arızalanan hava kurutucunun tamiri yapıldı.

17534- 17535 adalar arasında yan yatan 50 mt. Boyunda ki ana galeri duvarının etrafı ve üstü açılarak düzeltildi ve 30 adet gerdirme kullanılarak sağlamlaştırılıp, üstü kapatıldı.

Kazanların bakımı, kaçakların önlenmesi işlemi yapılmış, her üç kazanın, kompresörün ve diğer çeşitli basınç kaplarının basınç testleri yapılarak yetkili kuruluştan gerekli belge alınmıştır. 9 adet gaz sensörünün kalibrasyonu yaptırılmış ve gerekli belgeleri alınmıştır. Paratonerin testi yaptırılmış olup, Elektrik ve topraklama ölçülendirilmesi belgeleri alınmıştır.

3 adet sirkülasyon pompasının milleri, rulmanları ve mekanik salmastraları değiştirildi. Yeni alınan hava pozisyoneri 1 No’ lu kazana takıldı. 3 adet kazan fan kısmına çadır yaptırıldı. Her üç kazanın dom içi borularında korozyon yapan zerrecikler fırçalanarak temizlendi.

Basınçlandırma kollektörü üzerindeki branjmanlar çürüdüğünden, tamamı yeni borular ile değiştirildi. Bina içi kızgın su sayaçlarının yerleri değiştirildi. Boiler tankı paslanmaz saçtan imal edilerek yerine monte edildi.

Primer devre borularının değişiminde, çürüyen kelepçelerin yenilenmesi için yeni kelepçeleri piyasadan almak yerine kendi imalatımızı yapmak üzere kesme bükme ve delme işlemini yapabilen bir pres ve gerekli kalıplar alınmış, 2018-2019 döneminde yapılacak primer devrelerinde kullanılmak üzere muhtelif çapta toplam 1.493 takım kelepçe imal edilerek kullanıma hazır hale getirilmiştir.

Isı Merkezi bakımı yapılarak işletmeye hazır hale getirildi ve kış aylarında aksaksız olarak işletme işi yürütüldü.

Saha eşanjörlerinde ise, Kurulumu tamamlanan plakalı eşanjörlerde gerekli bakım-onarım ve delinen plakaların yenilenmesi, bazı adalarda kollektör yapımı, bazı sirkülasyon pompaları ile kumanda pano ve vanalarının değişimi dahil olmak üzere, periyodik bakım – onarım çalışmaları yapılması öngörülmüştü.

Talep eden Blok üst katlarında (ki kış aylarında eskiyen hatlar soğuk havalarda patlamakta ve daireleri su basabilmektedir.) otomatik hava atıcı montajlarına devam edilmesi planlanmıştı.

Bu dönemde, Eşanjör dairelerinin tümü elden geçirilip düzenlenmiş ve bakımı yapılmıştır.

Önceki yıllarda montajı yapılan Eşanjörlerin bakımı yapıldı. 30 adet Eşanjörün plakaları temizlenip, delinen plakaların (10 adet) yenilenmesi eskiyen-deforme olan malzemeleri (denge plaka taşıyıcı, conta, saplama, kör somunları) değiştirildi. Toplam 6 adet sirkülasyon pompasının tamir-bakımı yaptırılıp, revize edilmiştir.

7 adadaki 16 Blok da toplam 46 adet değişik çapta Gidiş-Dönüş Vanaları değiştirildi. 2 eşanjörün genleşme tankı yenilendi.

Eşanjör dairelerinde bulunan, imalatı tarafımızdan yapılmış, 7 adet kollektör ve kazan dairesi toplama boruları yenilenip montajı yapılmıştır.

6 eşanjörün kontrol vanaları/servo motorları revizyondan geçirilerek yenilenmiş, 3 eşanjörün 2 yollu vanası değiştirilmiştir. Isınma problemli adalarımızın sorunları işletmede iyileştirme, 4 farklı programlama ve özellikle ısı paylaşım sistemi kurulumu (ısı pay ölçer) sonucu çok büyük ölçüde azalmıştır. Halen %80 ‘i aşan Mantolama yapılan binaların/bağımsız bölümlerin çoğalması sonrası tamamen ortadan kalkacaktır. Eşanjörlerde tüm genleşme tanklarının 3’er aylık periyotlarla bakımları yapılıp havaları kontrol edildi. 6 adet eşanjör sirkülasyon pompalarının tamir ve bakımı yapılıp sargıları yenilenmiştir. Blok çatılarında bulunan kalorifer havalık tesisatlarının eskimesi ve çürümesi sonucu, meydana gelebilecek arızalar ya da aşırı soğuk havalarda donma sonucu binalarda su basma riskini ortadan kaldırmak amacı ile, en riskli olanlardan başlamak üzere, son katlardaki sakinlerin izin vermesi halinde kolon başlarına, çatıya çıkan kısımlar iptal edilerek otomatik hava atıcıları montajına devam edilmiş ve 11 binada 22 daireye toplam 227 adet otomatik hava atıcı konmuştur.

  Isı galerilerindeki elektrik arızalar giderilip, eksik lamba ve gloplar yenilendi. Muhtelif apartman ve adalarda meydana gelen arızaların onarım işleri yapılmıştır.

Isı merkezi üstündeki açık zeminler yalıtım yapılıp karo ile kaplanarak, merkez içine su akmasına engel olundu.

Böylece, yapılan çalışmalar sonucu, ısı merkezi bakım onarım ve malzeme giderleri kaleminde öngörülenden az (%4) harcama yapılmıştır. Sonuç olarak, Isı Merkezi ve Ana Galeri giderleri, doğalgaz hariç, öngörülenin biraz altında, %96 olarak gerçekleşmiştir.

            2017-2018 döneminde tüketilen doğalgazın ortalama birim fiyatı, Ocak ayında yapılan doğalgaz zammı nedeniyle, 0,9649 TL olmuştur. Kaloriferlerin bu yıl Ekim ayında önceki yıla göre ~1 hafta erken sayılabilecek bir zamanda yanması sonucu tüketim önceki yılların üstünde, Kasım ayında önceki yılın altında ama daha önceki yılların üstünde olmuş ancak sonraki aylarda önceki yıllar sıcaklık ortalamalarının üstünde seyreden sıcaklıklar nedeniyle tüketimler önceki yılın ve yılların oldukça altında kalmıştır. Bu nedenle, özellikle ısı paylaşım sistemi kullanımı ve birçok binamızda ısı yalıtımı yapılmış olması ve sakinlerimizin önemli bir bölümü tarafından yapılan tasarrufunda etkisiyle, doğalgaz tüketiminde önemli bir azalma olmuştur.  2016 Nisan ayı sonundan 2017 Nisan ayı sonuna kadar olan toplam tüketimine göre (5.445.954 m3), %18,95 oranında azalmış ve Mayıs/2017 ayındaki kısmi gaz tüketimi ile birlikte, tüketim 30.04.2018 tarihi itibariyle 4.413.689 m3 olmuştur. Bu miktar, bugüne kadar bir yılda tüketilen en az miktardaki doğalgaz tüketim miktarıdır. Toplam doğalgaz maliyeti ise, birim doğalgaz fiyatında ki artışa rağmen, yine 30.04.2018 tarihi itibariyle, %12,45 oranında azalmıştır. (Ek.4,5). 2017-2018 dönemi doğalgaz ödemesi ise, (30.04.2017 fatura ödemesi dahil, 30.04.2018 fatura ödemesi hariç) toplam 4.391.884,94 TL olmuştur. Böylece, eğer ısı pay ölçer uygulaması olmasa idi, işletme dönemi birim metrekare başına düşen doğalgaz bedeli, tahsilata göre, aylık ortalama (Nisan dahil 12 ay ortalaması) 0,6604 TL ve 100 m2 daireler için aylık doğalgaz yakıt payı ortalama 66,04 TL ve aylık toplam aidat miktarı ise (ısı paylaşım sistemi hizmet bedeli dahil) ortalama 187,95 TL olarak gerçekleşmiş olacaktı (Ek.6,6A,7,8). Böylece100 m2 daireler için yıllık ortalama yakıt dahil aidat toplamı, geçtiğimiz yıla göre %16,82 oranında artacaktı. Ancak, ısı pay ölçer uygulaması bu tür hesaplamaların tüm kat maliklerine yönelik olmasına engel oluşturmuştur. Isı pay ölçer uygulamaları için ayrıntılı açıklamalara ayrı bir bölüm halinde yer verilecektir. Doğalgaz aidatlarının tahmini yapılırken, önceki yıllarda olduğu gibi, gerekli azami dikkat gösterilmiş (Ek.9), tahmin edilen miktarla gerçekleşen miktar arasındaki fark, takip eden ay, ısı pay ölçer uygulama sonuçları ile birlikte aidatlara mahsup işlemi yapılarak yansıtılmıştır. Bunun sonucu, 30.04.2018 tarihi itibariyle (30.04.2017 tarihli fatura dahil ve bu tarihte ödenmemiş 30.04.2018 tarihli fatura-hariç), doğalgaz gideri 4.391.884,94 TL ve doğalgaz geliri ise, önceki yıllara ait alacaklarla birlikte, 4.428.769,03 TL olmuştur (Ek.1). Böylece, doğalgaz gelirleri, giderlerinden 36.884,09 TL fazla olmuştur. Bu miktara önceki yıl alacağı olan 267.585,15 TL ve gecikme tazminatı payı olan 104.325,04 TL ilave edildiğinde doğalgaz giderleri toplam 408.794,28 TL alacaklı olmaktadır. 30.04.2018 tarihli fatura karşılığı ise 183.445,67 TL dir.

B-SİGORTA GİDERLERİ

Bu bölümde Isı Merkezi ve Ana Galeriler, Eşanjör Daireleri vb. ile Yönetim Binası Sigorta giderleri yer almaktadır. Mart 2017 ayında MAPFRE Genel Sigorta firmasına yaptırılan sigorta taksitlerinden kalan toplam 24.882,00 TL bu dönemde ödenmiştir. Mart 2018 ayında yaptırılan sigorta peşinat ve taksitlerinin toplam 11.000,00 TL tutarındaki kısmı da bu dönemde ödenmiştir. Böylece, 2017-2018 İşletme dönemindeki sigorta gideri 35.882,00 TL olarak İşletme Projesinde öngörülenin 882,00 TL üzerinde %103 olarak gerçekleşmiştir.                                     

C-ÇEVRE GİDERLERİ

Bu başlık altında, çevre ile ilgili olarak gerçekleştirilen faaliyetlerin yerine getirilmesi için yapılan harcamalar yer almaktadır. Çevre düzenlemesinin yapılmasında, adalarımızda bozuk çim alanlarının onarımı, rögar çalışmaları sonucu tahrip olan yeşil alanların onarımı ve mantolama yapılan binaların çevresinde oluşan tahribatın onarımı yapılmıştır. Çocuk bahçelerindeki tahtıravalli ve zıp zıplar’ ın yenilemesi yapılmıştır. Buna rağmen bakım-onarım giderleri öngörülenin oldukça altında gerçekleşmiştir. Fidan-gübre vb harcamaları ise öngörülenin oldukça altında olmuştur. Bununla birlikte su tüketimi de öngörülenin oldukça üstünde gerçekleşmiştir Böylece, çevre giderleri işletme projesinde öngörülen düzeyde olmuş ve %100 oranında gerçekleşmiştir. 

Yeşil alanlarımızdaki çimleme çalışmaları, rögar veya mantolama çalışmaları sonucu meydana gelecek tahribatların giderilmesi ve zaman zaman oluşacak bozulmaların onarımı devam edecektir. Tüm yeşil alanlarımız Isı merkezindeki merkezi su deposundan ve sulama programı yönetim binamızdan kontrol edilerek sulanmakta olup, keyfi su tüketimi önlenmiştir.

Bu bölümdeki en önemli gider kalemlerinden birini oluşturan su tüketimi, çevre sulama, kalorifer sisteminde meydana gelen kayıpların telafisi veya temizlik amaçlı yapılmaktadır. Bu yıl havaların önceki yıla göre çok daha sıcak ve kurak geçmesi nedeniyle, sulama sisteminin tek merkezden yönetilmesini sağlayan otomasyonun yapılması, otomatik sulama, gece sulama ve suyun verimli kullanımına rağmen, yaz aylarındaki aşırı sıcaklar nedeniyle tüketimin önemli miktarda artması sonucu, birim fiyattaki artışın da etkisiyle (ki birim fiyat artışı %15,23 ‘ü bulmuştur), gerçekleşen su tüketim bedeli işletme projesinde öngörülenin çok üstünde (%122) gerçekleşmiştir. Ödeme tarihlerine göre düzenlenmiş su tüketim değerleri ve ödemeleri ekte verilmiştir (Ek.10).

Çim alanlarda gerekli çim biçme faaliyetleri düzenli olarak yürütülmüş, Güllerin ve ağaçların ilaçlanması işlemleri zamanında yapılmıştır. Güllerin altına hayvansal gübre atılmıştır.

Çevrenin ağaçlandırılmasına, önceki yıllara göre ihtiyacın azalmasına rağmen, önem verilmiş olup, büyük bir bölümü adalarda dikilmek kaydı ile, önemli bir bölümü stoklarımızdan, bir bölümü ise önceki yıl Ödemişten satın alınarak temin edilen, başlıca çalı tipi ağaç (40 ateş dikeni, 12 Berberis, 30 mahonya, 30 leylak, vb.), yayılıcı ardıç (55) vb. ile bir bölümü blok yönetimlerince bedeli ödenerek alınanlar olmak üzere, 738 gül’ ün adalarımızda ve sitemiz ortak alanlarında dikilmesi sağlanmıştır. Ayrıca tamamı kendi yetiştirdiğimiz 2.230 çit mazı, yine tamamını kendi yetiştirdiğimiz 1.165 ligstrüm adalarımızda gerekli yerlere dikilmiştir. Bunun yanında, bir kısmını kendi ürettiğimiz, bir kısmını da Kat maliklerimizin katkıları ile temin ettiğimiz muhtelif selvi ve çam ile, sitemizdeki Mine ve Ezgi Anaokulları ile, şehit Mehmet Çetin(Bahar) ilkokulu ve Cumhuriyet ortaokulu tarafından temin edilen selvi, çam, sedir olmak üzere toplam 1.010 adet muhtelif ağaç bu okul öğrencileri ile birlikte sitemiz ortak alanlarına dikilmiştir. Ayrıca, stoklarımızda sonbaharda dikilecek ~250 ağacımız ve kendi yetiştirdiğimiz çok sayıda çit mazı, ligstrüm, gül, berberis, hatmi, ateş dikeni vb çalı tipi ağaç/ağaççık stoklarımızda bulunuyor. Gül, çit mazı, ligstrüm ve çalı tipi ağaçların, gerekli yerlerde, dikimine devam ediliyor. Ağaçların gerekli görülenlerinde budama işlemi yapılmış, tamama yakınının dipleri açılmış ve temizlenmiştir. Ağaçlandırma bölgesindeki çim ve otlar düzenli olarak biçilmiş ya da çapalanmış, böylece yangınlarla etkili bir mücadele yapılmıştır. Adalardaki ağaçların budama işlemi yapılmıştır. Yeniden düzenlenen serada ağaç ve çiçek yetiştirilmesi çalışmalarına devam edilmiş, gerek seramızda ve gerekse açık alanda binlerce Ligstrüm, Berberis, Selvi, Gül, Mahonya, çit mazı, Selvi çam, mavi Selvi, hatmi vb. ağaç fidanı oluşturulmuştur. Bunlardan, Henüz dikimi tamamlanmayan ağaç ve ağaççıklar sera çevresinde oluşturulan yataklarda yeni peyzaj düzenlemeleri için muhafaza edilmektedir.

Çocuk parkları için 64 tahtıravalli ve 64 adet zıp zıp satın alınmış olup bunların 18 er adedi yerlerine monte edilmiş, kalanı da monte edilmeye devam edilmektedir. Ayrıca 2 çocuk bahçesinin duvarlarında ciddi tamir yapılmış, tüm çocuk bahçelerinin zemin kumları yenilenmiştir.

Bu arada blok temizlikleri için sadece malzemesi satın alınarak, 42 adet çift kovalı temizlik aracı yapılmış olup, ada bakıcılarına dağıtılacaktır.

Isı Merkezimizde oluşturulan malzeme deposu, düzenli ve verimli stok takibine olanak sağlamaktadır. Oluşturulan atölyede, başta çim motorları olmak üzere, muhtelif bahçe malzemelerinin onarımı, yenilenmesi vb işler tamamen kendi elemanlarımız tarafından yapılmaya devam edilmiştir. Yeni oluşturulan arşiv yerinde, gerekli arşiv düzenleme çalışmalarına devam edilmektedir.

Muhtelif bölgelerde kazı çalışması nedeniyle bozulan yeşil alanların çim ve ağaçlandırılması yapılmıştır. Bozulan yollar, merdivenler vb. onarılmış, çevre düzenlemeleri, Araç park yerlerinde bozulan kilit taşları yeniden yapılmıştır. Oturma banklarının, masaların üzerindeki tahtaların tamir, bakım ve yenileme işleri yapıldı. Adalarda ve ortak alanlarda yer alan ve çürümüş çöp kovalarının (sadece kovalar satın alınıp diğer işlemleri-ayaklar ve boyaları ile montaj- elemanlarımız tarafından yapılmak kaydı ile) yenilenmesine (40 adet) devam edilmiş, ihtiyaç olan yerlerde yüzlerce metre korkuluk ve engelli yolları yapılmıştır.

Çevre sulama su deposunda bulunan 2 adet basınçlandırma pompa ve motoru yenilendi, mevcut pompaların bakımları yapılıp arızaları giderildi. Rogar hatları değişen adalarda bozulan sulama tesisatları tamir edildi. Arızalara zamanında müdahale edilerek ve spring ile fıskiyelerin ayarları düzenli olarak konrol edilerek su israfı ya da susuz bölge kalması gibi sorunlara meydan verilmedi.

Genel olarak elektrik arızalarına zamanında müdahale edilmekle beraber, bir adamızın daha ada içi aydınlatma kabloları tamamen yenilendi. 1 blok’ un ana besleme kabloları yenilenmiştir.

Elektrik hatları ve otomasyon amacı ile ilgili olarak kullanılan muhtelif kablo miktarı 3.738 mt. ‘ye ulaşmıştır.

Çevre ile ilgili faaliyetler genellikle göz önünde olduğundan, bazen eleştirilen, ama çoğunlukla övgüyle karşılanan, galerilerin ilaçlanması, ortak alanlarda yol ve merdiven çalışması, merdivenlere yaşlı ve özürlülerin kullanım kolaylığı için korkuluk yapılması ve çevre düzenlemeleri, ortak yerlerin çevre temizliği ve çim biçme faaliyetleri ile ağaç budanması, sosyal tesislerde onarım çalışmaları, otopark ve kaldırım onarımı, muhtelif istinat duvarlarının yapılması, çocuk parkları ile muhtelif yerlerdeki oturma gruplarının onarımı, çevre boya işleri, boşalan bakıcı dairelerinin temizlenmesi, sulama ve elektrik tesisatlarında meydana gelen arızaların giderilmesi, adalara hizmet yardımı vb. hizmetleri ise bu yıl da tek tek saymaya gerek olmadığını düşünmekteyiz.

   D- YÖNETİM-DENETİM KURULLARI HUZUR HAKKI

Yönetim ve Denetim Kurulları Huzur Hakları, Yönetim planımızın III.F.2 maddesine göre, “Temsilciler Kurulu’nca başka bir karar alınmamışsa, brüt asgari ücret tutarında net ücret ödenir.” ödenmektedir. Önceki yıllar ödemeleri de aynı miktarda olmuştur. Asgari ücretlerdeki artış nedeniyle 2017-2018 döneminde gerçekleşme oranı %101 olmuştur.

E-SOSYAL TESİS VE GENÇLİK MERKEZİ GİDERLERİ

Halen Sosyal Tesis bünyesinde Gençlik Merkezi olarak işletilmekte olan tesisin eğitici ücretleri, eğitim malzemesi ihtiyaçları, vb. ile sosyal tesis binalarının bakım onarım vb. ihtiyaçları ile kurs eğiticilerine yapılan ödemelerin bu kalemden karşılanması öngörülmüş olup, tamamen kendi gelirleri (üye aidatı, eğitim bedeli, salon gelirleri vb.) ile karşılanması hedeflenmiştir. 2017-2018 işletme döneminde harcama 32.725,08 TL olarak gerçekleşmiş olup, gerçekleşme oranı %109 ‘dur.

AMORTİSMAN FONU

 Sitemizin giderek yaşlanması sebebiyle; Isı Merkezi, Isı Galerileri, Eşanjör daireleri, çocuk bahçeleri ve TV-Uydu sistemi gibi birçok sistemin bakım onarım giderleri her yıl artmaktadır. İlerleyen yıllarda özellikle kazanlar, Eşanjör dairesi vb. ana sistemlerde meydana gelecek yenileme ihtiyacının karşılanmasında zorluk yaşamamak için 2000-2001 işletme döneminde bir fon oluşturulmuştu. Uygulama bu yıla kadar devam etmiş ve bu hesapta toplanan para, bankada yatırım fonu alınarak, bu dönem ise vadeli hesapta değerlendirilmiştir. Ancak önceki dönem sonuna kadar muhtelif zamanlarda, ana yatırımın karşılanması amacıyla kullanıldığından, Fon hesabında 30.04.2017 tarihi itibariyle, 134.687,97 TL bulunmakta idi. 2017-2018 dönemi için öngörülen 60.000,00 TL ise nakit akışının sağlanabilmesi için fona aktarılamamıştır. Böylece Fon hesabında 30.04.2018 tarihi itibariyle 139.916,46 TL bulunmaktadır.

II.- BAĞIMSIZ BÖLÜM BAŞINA EŞİT GİDERLER

Bu bölümde aidat karşılığı bağımsız bölüm başına eşit alınan giderler yer almaktadır. 2017-2018 işletme döneminde bu bölümdeki giderler toplam 6.688.764,15 TL olacağı öngörülmüş olup gerçekleşen miktar, bunun çok az altında ve %98 olarak 6.6.835.628,88 TL olmuştur.

Gecikme tazminatlarının dağıtılması sonucunda bu bölüme düşen payla birlikte gelir toplamı ise 6.373.844,13 TL olmuştur. Önceki yıl alacağı olan toplam 171.785,95 TL dikkate alındığında, Bağımsız Bölüm Başına Eşit Giderler hesabı, önceki bölümlerde belirtilen, SGK vb. borçlar hariç 289.998,80 TL borçlu olmaktadır. Bu Bölümdeki Giderlerin ayrıntısı ise aşağıda verilmiştir.

A-PERSONEL GİDERLERİ

TİS kapsamındaki personele, 01.01.2016 tarihinde yürürlüğe giren TİS gereği, Temmuz/2017 ayında %4+%1,89 enflasyon farkı ve 01.01.2018 tarihinde yürürlüğe giren TİS gereği 01 Ocak 2018 tarihinde ise %1,69+%6 zam uygulanmıştır. Ancak işçilerimizin çoğu 01.01.2018 tarihinde uygulanmaya başlanan asgari ücretin altında kaldığından, bu işçilerdeki artış sözleşme rakamlarının üzerinde olmuştur. Asgari ücretlerdeki artış ise 01 Ocak 2018 ayından itibaren ~%14,18 artış ile 2.029,50 TL olarak gerçekleşmiştir. Ancak SGK primi işveren paylarının da buna göre arttığı dikkate alınmalıdır. Ayrılan bazı personel yerine personel alımının uzun bir ara sonrası yapılması, ya da hiç alınmaması vb. nedeniyle personel azalmasına, yapılan çok yoğun çalışmalar için ödenen personel giderleri(fazla çalışma ve geçici işçi ücretleri) ile, Ocak 2018 başında yürürlüğe giren asgari ücret uygulamasının etkisi ve özellikle beklenenin üstünde personelin emekli olarak ayrılması sonucu ödenen kıdem tazminatlarına rağmen, önceki bölümlerde belirtilen SGK prim borçları nedeniyle, personel giderlerindeki gerçekleşme oranı İşletme Projesinde öngörülenin oldukça üstünde çıkmış ve %105 olmuştur. Bu nedenle, Kıdem Tazminatı Fonundan yönetim hesaplarına aktarma yapılmamış, ancak işletme projesinde ayrılması öngörülen miktar da fona aktarılmamıştır. Personel harcamalarının toplam harcama içindeki payı ise (asansör + ada işçisi + geçici işçi dahil), asgari ücretlerdeki artış, önemli miktardaki kıdem tazminatı ödemesi, çok yoğun çalışma ve geçici işçi çalıştırılması, ertelenmiş SGK primi ödemesi, buna karşılık azalan doğalgaz ödemesi sonucu, önceki yıla göre azalmış olup, sadece %28,28 dir. Personel giderleri içindeki fazla mesai payı ise (TV-Uydu +asansör +ada işçisi dahil, kıdem tazminatı hariç), azalan personel nedeniyle, yine bu rutin çalışma dışı yoğun alt yapı çalışmalarına rağmen, sadece %23,95 dir.

Dönem başında, 38’i Yönetim personeli ve 61’i Ada personeli olmak üzere toplam personel sayısı 99 dur. Yönetim personeli sayısı, ayrılan 2 personel yerine yönetim bünyesinde teknik ve idari görev yapan 9 personelin kadroya alınması sonucu, dönem sonunda 45 olmuştur. Ayrılan 15 ada işçisi yerine, daha önce geçici olarak çalışırken başarılı görülenlerden olmak üzere, 7 yeni işçi alınması nedeniyle ada işçisi sayısı da toplam 53 olmuştur. Böylece, dönem sonu itibariyle 45’i yönetim personeli ve 53’ü ada personeli olmak üzere, toplam personel sayısı 98 olmuştur. Bir bölüm personelimiz sosyal tesislerde görev yapmaya devam etmiştir. Ayrıca, adalarda yapılan çalışmalarının yoğunluğu nedeniyle, her yıl olduğu gibi, zaman zaman yeterli sayıda geçici işçi çalıştırılarak işgücü ihtiyacı karşılanmaya çalışılmıştır. Adalarımızda, çok sayıda yeni ağacın dikilmesi, sulanması ve çevrede yapılan bakım-onarım-çevre düzenlemesi çalışmaları nedeniyle de sitemiz personel ihtiyacı artmıştır. Çok yoğun olarak gerçekleştirilen, muhtelif imalat ve montaj işleri ve bu çalışmalar sonucu meydana gelen çevre düzenleme çalışmaları da, özellikle kalifiye işçilik ihtiyacını artırmıştır. Önceki yıllara göre personel sayısının azalması buna karşılık özellikle kalifiye işçilik gerektiren iş çeşitliliğinin artması sonucu, bu ihtiyacı karşılamak üzere yeterli sayıda geçici işçi ihtiyacı doğmuş, ancak yeterli sayıda geçici işçi temin edilememiştir. Buna rağmen, Yıllardır mesai uygulanarak ve geçici işçi çalıştırılarak hizmetlerin personelimiz tarafından yapılması uygulamasına devam edilmiştir. Ada işçilerinin, Toplu Yapı Yönetiminin denetiminde yoğun çevre çalışmalarına katılmaları nedeniyle, uygulamada bazı sorunlar olmasına rağmen, eskiye göre çok daha verimli bir çalışma düzeni oluşturulduğu, hizmetlerin de daha olumlu olduğu açıkça gözlenmiştir. Alt yapı çalışmalarının çok büyük ölçüde tamamlanmasına rağmen, yapılan işlerdeki çeşitliliğin (kamera sistemi, kilit taşı, çardak vb) artması sonucu, daha da iyi ve çeşitli hizmet sunulmaya başlanmış, bu nedenle, eleman ihtiyacı önceki yıllara göre azalmamıştır.

Bu nedenle, bir kez daha, personelin üstün bir çalışma gösterdiğini ve hizmetlerin aksatılmadan ve hatta geçmişe göre çok daha fazlası ile görüldüğünü, ancak kısmen dışarıdan ücretli geçici işçi tutulması yolu ile özellikle kazı, çim biçme vb. sorunlarının giderilmesinin sağlandığını söylemeliyiz. Böylece Yönetimimiz kadrolu personel sayısı, ada personeli dahil, ortalama 100 civarında tutulmaya gayret gösterilmiştir. Bu sayı zaman zaman, personelin ayrılması ve yerlerine eleman alınması arasındaki süreler nedeniyle, 2-3 artmakta ya da azalmaktadır.  Bununla beraber sanılanın aksine personel açığımızın bu dönemde de devam ettiğini, belirtmemiz gerekiyor.

  • GENEL (YÖNETİM) GİDERLERİ

Genel (Yönetim) giderleri başlığı altında yer alan giderlerde, İşletme projesinde öngörülenden 64.240,21 TL daha az harcama yapılmış ve gerçekleşme oranı %92 olmuştur.

Bu bölümdeki en yüksek harcama kalemi olan Aydınlatma giderleri de öngörülenin altında, %89 olmuştur.

Satın alınan her türlü malzemenin, ambar ve depolara girişi ve çıkışının düzenli olarak, bilgisayarda stok takip programına aktarılması uygulaması devam ettirilmiş ve ambar hareketlerinin takibi ile envanter çalışmaları günü gününe takip edilebilir halde tutulmuştur. Sonuç olarak, 01.05.2017 tarihinde, ambar stok mevcudumuzun değerinin, KDV dahil 500.208,06TL olduğunu, aynı değerin, topluca alındığı halde henüz ambar çıkışı yapılmayan bazı malzemeler nedeniyle, önceki yıllarda alınıp bu dönem kullanılan malzemeye rağmen, 30.04.2018 tarihinde ise 649.780,63 TL olduğunu belirtmek isteriz. Buna göre stoklarımızda 149.572,57 TL artış olmuştur. Stok büyüklüğünü artıran başlıca malzeme, önceki yıl ve bu yıl topluca alınıp, önümüzdeki dönem kullanılmak üzere ambardan çıkması öngörülen, başta kamera, kamera kablosu, kayıt cihazı, vb. Blok kamera sistem malzemeleri ile 30 Nisan tarihi itibariyle montajı devam eden tahterevalliler, asansör malzemeleri, temizlik malzemeleri, vanalar vb. malzemelerdir. Ayrıca ilk giren ilk çıkış nedeniyle, stok malzeme değerlerinin son giren malzeme fiyatları nedeniyle miktardan bağımsız olarak da artış gösterdiğini unutmamak gerekiyor.

Noter-mahkeme-icra giderleri kaleminde (bu kalemde açılan icra dosyaları giderleri-ki bunlar tahsil edildiğinde icra gelirleri kaleminde gelir kaydedilmektedir-, açılan dava masrafları, kaybedilen davalar avukat giderleri, avukatlarımızın ücretleri vb. yer almaktadır) öngörülen miktarın çok az altında gerçekleşmiştir. “01.01.2004 tarihi başlangıç alındığında, 30.04.2018 tarihi itibariyle, 282’ si yeni dönemden olmak üzere, toplam 4.112 icra takibi yürütülmüştür. Bunlardan, 189’ u yeni dönemden olmak üzere 4014 tanesi sona ermiş olup tüm alacaklar tahsil edilmiş, 18’ i yeni dönemden 83 ‘ü kısmi tahsilatlı olmak üzere, toplam da 93’ü yeni dönemden toplam 370 icra takibi ise devam etmektedir. Ayrıca 10 adet icra takibi ise alacaklarımız tamamen tahsil edildiği halde, Avukatlık ücretleri tahsil edilmediğinden dosyaları kapanmamıştır.

Asliye Hukuk Mahkemelerinde 1 davamız bulunmakta olup, tarafımızdan MEB aleyhine açılan itirazın iptali ve alacak davasında, dava kısmen kabul edilmiş olup davalı tarafından temyiz edilmiş, Yargıtay tarafından görev yönünden bozulmuştur. Mahkeme tarafından bozmaya uyulmuş, Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmiş ve burada Sulh Hukuk Mahkemesi kararı ile aynı karar çıkmış, davalı tarafından temyiz edildiğinden, Dosya Yargıtay dadır. İdare Mahkemelerinde görülen dava sayısı 2 olup, Bunlardan TOKİ ve Etimesgut Belediyesi aleyhine açılan yeşil alanların satışı ile ilgili olan davada (9. idare), mahkemenin aleyhimize kararı temyiz edilmiş olup dosya Danıştay da onanmış, tarafımızdan karar düzeltme yoluna başvurulmuştur. Dosya halen Danıştay’dadır. Yine yeşil alanların satışı ile ilgili açtığımız ikinci dava idare mahkemesince (7. idare) reddedilmiş, dava tarafımızdan temyiz edildiğinden dosya Danıştay dadır. 1 davamız ise Sulh Ceza Mahkemesinde olup, tarafımızdan 1 kat maliki için yapılan suç duyurusunda savcı dava açmış olup, dava Yargıtay da devam etmektedir. Adalet Bakanlığı aleyhine açtığımız 1 itirazın iptali davası ikisi de aleyhimize sonuçlanmış ve tarafımızdan temyiz edilmiş olup Yargıtay bu kararı bozduğundan davaya yeniden devam edilerek davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup karar kesinleşmiştir. Doğalgaz zehirlenmesi sonucu ölüme sebep olmaktan açılan davada mahkeme personelimizin beraatına karar vermiş, ancak karar savcı ve müdahiller tarafından temyiz edilmiş olup dosya Yargıtay dadır. Enerji-SA aleyhine tüketici mahkemesinde açtığımız kayıp-kaçak bedelinin tazmini davasında kanun değişikliği nedeniyle davanın reddine karar verilmiş olup karar tebliğe çıkartılmamıştır. Sağlık Bakanlığına açtığımız İtirazın iptali davasında davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olup, temyiz edildiğinden dosya Yargıtay ‘dadır Genel-İş tarafından hatalı ve eksik ödenen ücretin tespiti ve tahsili istemiyle aleyhimize açılan davada bilirkişi raporu beklenmektedir. Bir Kat malikimiz/sakinimiz tarafından Asliye Hukuk mahkemesinde aleyhimize açılan, trafik kazasından kaynaklanan, maddi ve manevi tazminat talepli davada henüz duruşma günü verilmemiştir. Bir kat malikimiz hakkında, yönetim kurulu üyelerine hakaret ve karşılıksız yararlanma nedeniyle savcılığa yapılan suç duyurusunda, savcılık karşılıksız yararlanma yönünden kovuşturmaya yer olmadığına karar vermiş olup bu karara itiraz edilmiştir. Hakaret boyutu ile ise uzlaştırma dosyasına uzlaşmayı kabul etmediğimiz bildirilmiştir.

Tamamen ticari muhasebe sistemi uygulanması gereken sosyal tesislere ait muhasebe işlemleri aksatılmadan yürütülerek, Mali belgelerin ilgili kurumlara zamanında verilmesine devam edilmiştir.

SGK ve Vergi Dairelerine verilen tüm bildirimlerin Bilgisayarla İnternet üzerinden verilmesine ve ödemelerin Banka aracılığıyla yapılmasına devam edilmiştir.

  • TV-UYDU GİDERLERİ

Kanal sayısının artması ve galerileri sık sık su basması nedeniyle yükselticilerin verim düşmesi sonucu, konutlarda, özellikle bazı bölgelerde daha çok olmak üzere meydana gelen görüntü kalitesindeki kaybın giderilmesi, kanal sayısının artırılmasının sağlanabilmesi ve ilerde doğacak yasal imkânlarla sağlanacak iletişim teknolojilerinden yararlanmak amacıyla alt yapıda iyileştirme çalışmaları önceki dönemde tamamlanarak, sitemizdeki tüm adaların ana dağıtım bölgelerine kadar fiber kablo üzerinden yayın almaları sağlanmıştı. TV-Uydu merkezimizde fiber alt yapıya uygun hale getirilmesi ve dijital paket yayınlar sistemimizden izlenilebilir hale gelmesi sağlanmış, ana hatlardan adalara da fiber döşeme çalışmaları tamamlanmış ve 2012-2013 dönem sonu itibariyle tüm adalarımız fiber kablo üzerinden yayın almaya başlamış ve böylece tüm adalarımızda dijital paket yayınlar dahil verilen tüm kanalların kaliteli olarak izlenebilmesi olanağı sağlanmıştı. Bu paket yayınlar, dijital ve uydu yayın alma(DVB-C) özelliği olan yeni nesil televizyonlarda doğrudan izlenebildiği gibi, kablolu TV ye uygun receiver kullanımı ile de izlenebilmektedir. Ayrıca kurulan bu sistem ve TV-Uydu merkezinde yapılan çalışmalar sonucu, gerekli abonelikleri ilgili kuruluşlardan yapan sakinlerimiz D-Smart ve Digitürk yayınlarını çanak kurmadan alabileceklerdir. Ancak bunun için, binalarımızda yıldız sistem kurulumu olması, Binalardaki yıldız sistem panolarına Digitürk yayını için gerekli cihazın konulması gereklidir. Bu hizmet blok yöneticilerinin talebi halinde sadece malzeme bedeli ödenmek kaydı ile yönetimimiz tarafından yapılmaktadır. 30 adet paket yayın üzerinden, D-Smart yayınları da dahil olmak üzere, 81 tanesi full HD, 221 dijital kanal, 39 radyo kanalı olup, bu sayı artırılabilecek şekilde alt yapı mevcuttur. Ayrıca, 8 ‘i D-Smart olmak üzere 62 analog kanalımız yayındadır.

Önceki dönemlerde yapılan önemli bir çalışma ile tek core fiber optik teknolojisi kullanılarak (multiswitch sistem) adalardaki dağıtım noktalarına kadar yapılan yatırımla, uydu yayınlarının(TÜRKSAT-HOTBİRD-EUTELSAT) izlenebilir hale getirilmesi sağlanmıştı. Böylece, Blok yönetimlerinin talepleri ve sadece malzeme bedelini ödemeleri halinde yapılacak çalışma sonucu, yüzlerce kanal, uydu yayın alabilen yeni nesil televizyonlar ya da piyasada ucuz fiyatla satılan receverlar kullanılarak, izlenebilir hale gelmiş ve yıl içinde 8 blok (241 daire) daha bu sisteme geçmiş ve sistemden yararlanan blok sayısı 32 daire sayısı ise 658 e ulaşmıştır.

Böylece, binalarımıza çanak anten konulmasına gerek kalmayacak ve binalara çanak konulması yasaklanabilecektir.

Ayrıca, ayrıntısı Blok yönetimlerine transfer fonunda verilen TV sistemlerinin yıldız sisteme çevrilmesi çalışmaları da talepler doğrultusunda hızla devam etmektedir.

Aynı zamanda, Bloklardaki yükseltici kalibrasyonlarına da düzenli olarak devam edilmektedir.

Kamera sistemi kurulumu ile ilgili olarak, önceki faaliyet yılı sonu itibariyle, sitemizde MOBESE kurulumu amacıyla, bölgelerimiz ana giriş yollarını ve ana yolların tamamını görecek şekilde tüm ana girişler, toplam 21 direğe monte edilen 63 adet kamera ile kontrol edilebilir hale gelmişti. Ayrıca ısı merkezinde MOBESE gözlem ve kayıt odası düzenlenmişti. Bu dönemde ise sitemizdeki tüm otoparkları kontrol etmek üzere 35 adet kamera direğine konulan ve direklerin konulduğu yerlerdeki otoparkları da gören 36 kamera konulmuştur. Böylece MOBESE kamera direği 49 ve kamera sayısı 99 ‘a yükselmiştir. BU nedenle, Sitemizdeki tüm giriş çıkışlar ve yollar ile tüm otoparklarımızı görecek şekilde kamera konulmak suretiyle MOBESE Sistemimizin kurulumu tamamlanmıştır. Böylece adli olaylara delil teşkil edecek görüntü kayıtları alınmaya başlanmış ve artan kamera sayısı ile birlikte alınan kayıt sayısı da artmıştır. Nitekim Adli olaylara delil teşkil etmek üzere talep edilen görüntü sayısı 2015-16 yılında 11, 2016-17 yılında 58 ve 2017-18 yılında 91 olmuştur.

Ayrıca, Blok yönetimlerinin talebi ve malzeme bedelini ödemeleri kaydı ile, ayrıntısı blok yönetimlerine transfer fonu giderlerinde gösterilen, blok çevrelerine kamera sistemi kurulum çalışmalarına devam edilmiştir.

Sakinlerimizin, yapılan çalışmalarımızı ve duyurularımızı izleyebilmeleri ve takip edebilmeleri için kapalı devre yayın yapan ERYAMAN 1 TV Kanalı kurulmuş ve yayına başlamıştır. Bu kanalda sadece sitemiz faaliyet ve duyurularına yer verilebilmektedir.

D-Smart yayınları devam etmiş, TV-Uydu bakım onarım çalışmaları sürdürülmüştür. Ancak kamera alımında döviz fiyatlarındaki artış nedeniyle, TV-Uydu giderleri, öngörülenin biraz üstünde gerçekleşmiş ve %104 olmuştur.

  • RÖGAR GİDERLERİ

Rögar taşmalarını en aza indirmek için, önceki yıllar başlayan yoğun çalışmaya bu yıl da devam edilmiştir. Bazı adalarda, kırılmadan ya da ağaç köklerinden oluşan (kötü kullanımın da etkisiyle) ve artık ASKİ tarafından da tamamı ile açılamayan tıkanıklıkları gidermek amacıyla geniş bir kazı faaliyeti sonucu hatların önemli bir bölümü daha (3 adada 14 blok), korige (550 metre) boru ve PVC (350 mt.) boru ile yenilenmiş, gerekli yerlere rögar konmuştur. Bu çalışmalar esnasında rögar bakım ve temizlik işleri de yapılmakta olup, rögar tıkanıklıklarında çok önemli bir azalma sağlanmıştır. Ayrıca bazı blokların çıkışlarındaki tıkanmaların önlenmesi için çalışmalar yapılmıştır. Bazı blokların (5 blok) mutfak giderleri, malzeme bedeli blok yönetimlerince karşılanmak kaydı ile zemin kat altından ayrı bir hatla rögarlara bağlanmıştır.  5 adet otopark da su baskınlarını önlemek amacıyla yağmur suyu menholü ve mazgalı yapılmıştır. Bu faaliyetler sonucu, kanal tıkanıklığı sorunu ve rögar basmaları önceki yıllara göre çok büyük oranda önlenmiştir. Eşanjör daireleri ile merdiven altında ve sığınaklarda bulunan süzgeçler klapeli süzgeçle değiştirildi. Bu çalışmalar sonucu rögar giderlerinde gerçekleşme oranı öngörülenin oldukça altında %89 olmuştur.           

  • KIDEM TAZMİNATI FONU

Bilindiği üzere personelin hizmet yılının artması ve bu personelin kıdem tazminatlarının da bununla bağlantılı olarak yükselmesi söz konusudur. İlerleyen yıllarda çok sayıda personelin emeklilik v.b. nedenlerle yıl içinde ayrılmaları halinde ödeme güçlüğüne düşüleceğinden, bütün yükün tek yıla yığılmış olacağı nedeniyle, 2000-2001 işletme döneminde bir fon oluşturulmuştu. Uygulama bu yıla kadar devam etmiş ve bu hesapta toplanan para, bankada yatırım fonu alınarak, bu dönemde vadeli hesapta, değerlendirilmiş olup, 30.04.2017 tarihi itibariyle 106.257,45 TL bulunmakta idi. 2017-2018 döneminde de, 96.000,00 TL ayrılması öngörülmüştür. Ancak, ayrılan personel sayısının ve dolayısı ile ödenen kıdem tazminatının çok olması nedeniyle, bu miktar aktarılmamıştır. Fon hesabında 30.04.2018 tarihi itibariyle, 110.382,25 TL bulunmaktadır.

D-DEMİRBAŞ GİDERLERİ

2017-2018 işletme döneminde, çim biçme makinaları, elektrikli bisiklet, monitör, server (sunucu), tablolu hidrolik pres, muhtelif dal budama makinesi vb. bazı aletler alınmıştır. Bu kalemde öngörülenin önemli miktar üzerinde harcama yapılmış olup, gerçekleşme oranı %137 olmuştur.

III.- DİĞER GİDERLER

1) Blok Yönetimlerine Transfer Fonu: Yönetim Planının IV.1.b maddesi gereği kapıcı dairesi gelirlerinin %80 i Blok Yönetimleri hesaplarına aktarılmaktadır. Ancak, kapıcı daireleri bakım-onarım giderlerinde meydana gelen artışı karşılamak üzere, 2017-2018 dönemi işletme projesinde bunun %5 ‘lik kısmının Kapıcı Daireleri Bakım onarım hesabına aktarılması öngörülmüştü. Bu nedenle, bu hesap döneminde aktarılacak miktar %75 dir. Bununla beraber, 2017-2018 döneminde Blok yönetimi seçimi yapılmamış olması, Blok Yönetimi tarafından hesap açtırılmaması veya Nisan sonuna kadar blok yöneticilerince talep edilmemesi nedeniyle hesaplarına geçirilememiş olması sonucu bazı bloklara gelir aktarılamamıştır. Buna karşılık, kamelya yapımı, yıldız sistem yapımı, kamera sistemi kurulumu vb. sebebiyle, birçok blok yönetiminden yapılan mahsuplar ile bu işler için alınıp halen kullanılmamış olan malzeme nedeniyle, önceki dönemden 90.015,46 TL borçlu idi. 2017-2018 dönemi işletme projesinde gerçekleşen kapıcı daireleri kira gelirlerinin %75’i ile asansör çift yönlü fren sistemi(süspansiyonlu), asansör kramer kapı, kilit taşı, kamera, yıldız sistem vb. için blokların veznemize yatırdıkları (60.036,60 TL) miktar ve gecikme tazminatından bu bölüme düşen pay toplamı 755.459,18 TL dir. 2016-2017 döneminden 90.015,46 TL borçlu olduğu dikkate alındığında ise, 2017-2018 işletme döneminde 665.443,72 TL’nin ödenmesi gerekiyordu. Ancak, blok yönetimlerince talep edilmeyen blok gelirleri blok hesaplarına aktarılmamıştır. Buna karşılık, Blok Yönetimlerinin muhtelif hizmetler için yaptıkları talepleri karşılayacak hizmet ve malzeme giderleri (asansör çift yönlü fren sistemi(süspansiyonlu), yıldız sistem, kamera, çardak, ada içi yol vb.) ile önceki yıldan kalan alacaklarımız bu fasıldan karşılanmıştır. 30 Nisan itibariyle 24 adet asansör çift yönlü fren sistemi(süspansiyonlu) montajı tamamlanmıştır. Malzeme bedeli blok gelirlerinden karşılanmak kaydı ile, bu yıl da 4 binada 38 daire de yıldız sistem, 1 binada 10 daireye multisiwich sistem kurulumu yapılmıştır. Böylece, 30.04.2018 tarihi itibariyle yıldız sistem yapılan bina sayısı 349 ve bağımsız bölüm sayısı ise 4.791 ‘e, multiswich sistemli blok sayısı 32 ‘ye ve daire sayısı da 651 ‘e ulaşmıştır. Digitürk yayını alabilen blok sayısı ise 98 ve daire sayısı 2.293 dür. Yine malzeme bedeli blok yönetimleri tarafından karşılanmak kaydı ile bloklara kamera sistemi kurulumuna da devam edilmekte olup bu dönem kurulan kamera sayısı 19 blokta 100 dür. Buna göre 30.04.2018 tarihi itibariyle 138 Blokta 706 kamera ile kayıt yapılabilen kamera sistemi kurulmuştur. Malzeme ve işçilik giderleri Blok yönetimlerince karşılanmak kaydı ile, 1 adada 1 blok ‘un yağmur suyu gider hatları yenilenmiş, 2 adet çardak yapılmış, Ayrıca, 2 adanın ada içi yolları ile farklı adalarda 5 blok tretuvarları karo ve bordür ile kaplanarak yenilenmiştir. Yıldız sistem, yol vb. işler için alınıp, henüz kullanılmadığı için depolarda bulunan malzeme ile yönetime borçlu kalan blokların toplam borcu 121.529,37 TL dir. Buna karşılık, blokların nisan ayı alacakları, blok seçimi yapmayan ya da Yıldız sistem veya ada içi yol yapımı için sırada bekleyen blokların 346.238,88 TL alacağı bulunmaktadır. Ancak yapılan harcama, yukarda değinilen hizmet ve malzeme bedeli ile blok yönetimleri hesaplarına aktarılan miktarlar dahil, toplam 645.739,53 TL ve gecikme tazminatı payı dahil, toplam gelir 755.459,18 TL olmuştur. Aradaki fark 109.719,65 TL olup Blok yönetimlerinin borcu olmaktadır.

Blok yönetimleri payının blok yöneticiliği hesaplarına aktarılması işlemi, aylık gelir miktarlarının küçük olması, bankaya yatırılan paraların vadesiz hesaplarda faiz geliri olmaması ve bankanın faizsiz olarak kullanması nedeniyle blok hesaplarına her ay düzenli olarak aktarılmamakta, işletme dönemi sonunda topluca aktarılmaktadır. Blok gelirleri olarak toplanıp hesaplara aktarılmayan bu paralar banka yerine yönetim tarafından yukarda belirtilen blok ihtiyaçlarının giderilmesinde kullanılmaktadır. Ancak blok yöneticileri tarafından istenmesi halinde hemen aktarılmaktadır. Bu dönem blok yöneticilikleri hesaplarına aktarılan miktar 345.252,29 TL olmuştur.

 2) Kapıcı Daireleri Bakım Onarım Giderleri: Bu bölümde, Yönetim Planının IV.1.b maddesi gereğince bakıcı daireleri kira gelirlerinden bakıcı dairesi onarımı için tahsis edilen ve tamamen bakıcı daireleri bakım onarımında kullanılan %10 pay ile, Blok yönetimlerine ayrılan paydan işletme projesi gereği aktarılan %5 ve yönetime ayrılan paydan işletme projesi gereği aktarılan %5 paydan yapılan (toplam %20) harcamalar yer almıştır. Personelimiz lojmanları için yönetimimizin aktardığı güncel kira bedelleri dahil, Kira gelirleri aynen yansıması nedeniyle işletme projesinin bu bölümünde kullanılabilecek miktar, geçen yıldan kalan 22.057,91 TL alacak nedeniyle toplam 207.503,93 TL olmuştur.

Kapıcı dairelerinde başlıca, çok yıpranmış olan boş dairelerde öncelikli olmak üzere, muhtelif tamirat (mutfak dolabı, cam-çerçeve, kapı, rezervuar, fayans vb.) ile boya-badana işleri yapılmıştır. Bu dönemde özellikle doğan güvenlik sorunları nedeniyle, öngörülmemesine rağmen, öncelikle kırık-bozuk olanlar olmak kaydı ile dış kapıların değişimine devam edilmiş, doğalgaz kazaları nedeniyle değişimi zorunlu dairelere elektrikli termosifon takılması işi öngörülenin üzerinde yoğunlaşmıştır. 27 elektrikli su ısıtıcısı/termosifon, 7 adet aspiratör ve 11 adet rezervuar yenilenmiştir. 16 adet dış kapı(çelik) yenilenmiş, 24 dairede toplam 48 adet iç kapı yenilenmiştir. 3 kapıcı dairesinin pencereleri PVC ile yenilenmiştir. 39 dairenin boya-badana işi tamamlanmış, 17 dairenin şebeke suyu tesisat boruları değiştirilmiş, 8 dairenin klozeti yenilenmiştir. 4 dairenin mutfak alt ve üst dolabı yenilenmiş, 6 adet mutfak alt dolap ve mermeriti ve 2 adet mutfak mermeriti yenilenmiştir. 13 Dairenin fayans ve seramik işleri ve bir çok dairede muhtelif tamirat ile klozet kapağı, lavabo, mutfak bataryası, banyo aynası vb. değişimi yapılmıştır.

Böylece bu kalemde yapılan harcama 123.928,35 TL olmuş ve yapılan harcama öngörülenden %13 az olmakla beraber, harcanabilecek miktar dikkate alındığında bakıcı daireleri bakım-onarım hesabı 83.575,58 TL alacaklı olmaktadır.

IV.- ASANSÖR GİDERLERİ

Asansör giderleri, öngörülenden yaklaşık %25 daha fazla, 685.895,44 TL olarak %125 oranında gerçekleşmiştir. Bunda, Asansör ruhsatı alım işinin gerçekleşmesi, Bunun için Etimesgut Belediyesinin yetkilendirdiği ARTIBEL firması tarafından belirlenen eksiklerin tamamlanması için gerekli parça ve onarım giderlerindeki artış olumsuz rol oynamıştır. ARTIBEL tarafından belirlenen eksiklerin çok büyük bir kısmı bakım firma çalışanlarının güvenliği ile ilgili hususlardır. Bunun üzerine önceki yıllarda başlatılan çalışmalar, bu işler için herhangi bir aidat artışı yapılmadan mevcut aidat havuzundan karşılanmak suretiyle zamana yayılı olarak ama yine de hızlı bir şekilde devam ettirilmiştir. Yapılan çalışmalar sonucu 37 asansör için uygunluk belgesi alınmıştır. Tüm asansörlerdeki eksiklerin tamamlanması için çalışmalar devam etmekte olup, kalan asansörlerin çok azalan eksikliklerin de kısa sürede tamamlanması için çalışmalar hızlı bir şekilde devam ettirilmektedir. Ancak, her yıl düzenli olarak yapılan denetimlerde yeni aksaklıkların/eksikliklerin çıkması mümkün olup, bunların da her seferinde giderilmesi gerekecektir. 2017-2018 dönemindeki harcamalar 685.895,44 TL olup, Asansör gelirlerinin (gecikme tazminatı dahil) 674.691,43 TL olduğu ve 2016-2017 döneminden 89.672,43 TL borçlu olduğu dikkate alındığında, önümüzdeki dönem işletme projesinde asansör hesabının 100.876,44 TL borçlu olacağı görülmektedir.

2017-2018 döneminde, ARTIBEL firmasının denetimi sonucu alınması gereken çok sayıda malzeme nedeniyle ayrıntılı bir malzeme listesi verilmemekle beraber, bu kapsamda yapılan çalışmalar dışında, çok zorunlu olmadıkça, farklı bir yenileme çalışmasına girilmemiştir.

2017-2018 döneminde, asansör bakım firması ile olan sözleşme sona ermiş, yapılan ihale sonucu, bakım işi yeni bir firmaya verilmiştir. Yapılan rutin faaliyetlerden başlıcaları ise kısaca, 4 adet makine-motor grubunun tamamen yenilenmesi, 2 adet makine-motor grubu ise alınmış olup Temsilciler kurulu toplantısına kadar montajı tamamlanmış olacaktır. 1 asansör kontrol panosu ana kartı yenilenmiştir. 12 adet kapı kilidi, 8 aşırı akım rölesi, 16 motor koruma rölesi, 32 kapı amortisörü(diktatör), 2 adet lirpomp yenilemesi yapılmıştır. 4 kabin taban döşemesi ve 3 adet tavan döşemesi yenilemesi yapılmıştır. 2 asansörün kat çağırma buton kasetleri yenilenmiştir. 10 adet asansörün toplam 2.028 mt. Olan halatları ile, 3 asansörün denge zinciri (toplam 280 mt.) ve 1 asansörün regülatör halatı (95 mt) değiştirilmiştir.

Ayrıca, rutin bakım onarım çalışmaları ve malzeme değişimleri düzenli olarak yapılarak asansör arızaları en aza indirilmiştir. Ancak, bazı asansör makine motor grup arızalarının revizyon yoluyla tam anlamı ile önlenemediği görüldüğünden, önceki dönem başlatılan makine motor grubu yenilemeleri ve dış buton yenilemelerine yukarda değinilen nedenlerle, kısmen de olsa devam edilmiştir.

Asansör uygunluk belgesi için zorunlu hale getirilen ve kısa sürede yapılması gereken çift yönlü fren sistemi (komple süspansiyonlu) montajı için gerek zaman ve gerekse kısa sürede karşılanması gereken maliyet nedeniyle, asansörlü blok yöneticileriyle yapılan toplantılar sonucu, blok gelirleri yeterli olan blokların blok gelirlerinden karşılanması ve yeterli olmayanların bedelini veznemize yatırmaları halinde gereğinin yapılmasına karar verilmiştir. Bu kapsamda ilk etapta önceliği olan 18 asansör de işlem tamamlanmış, 36 asansör için sipariş verilmiş, bunlardan ilk aşamada teslim edilen 6 adet çift yönlü fren sisteminin de (komple süspansiyonlu) montajı yapılmıştır.   Ayrıca Adalet bakanlığına ait 15 asansör ile bir blokumuzdaki 2 asansörün kabinleri blok kat malikleri tarafından yenilenmiş, bir bloktaki 2 asansörün kabinleri de bakımcı firma dışındaki firma tarafından yenilenmiş, garanti verilebilmesi için sistemimiz dışına çıkmıştır.

Asansör uygunluk belgesi sağlanması çalışmaları kapsamında, kuyu aydınlatma tesisatı, elektrik-topraklama hatları ayrılması, makine dairesi tabliye korkulukları yapımı, makine-motor sehpası(şase), kabin etek saçı yapımı, kabin üzeri korkuluk ve üzeri ayak koruma sacı, asansör ray boyu uzatımı, kuyu ara bölme sacı yapımı, kasnak koruma seperatörü + ağırlık kancası yapımı, kabin altı tampon platformu yapımı, tahrik kaynağı separatörü yapımı, kabin fanı koruma muhafazası yapımı vb., işler yapılmıştır. Bu çalışmalar sonucu, 30.04.2018 sonu itibariyle 2 adet asansörümüz için yeşil, 27 Adet asansörümüz için mavi ve 8 adet asansörümüz için sarı etiket alınmış olup, Temsilciler kurulu toplantısına kadar ise 18 adet asansörümüzde daha mavi etiket alınmış olacaktır. Yıl sonuna kadar kırmızı etiket kalmayacak şekilde çalışmalar hızla devam etmektedir. Bununla beraber, Tüm asansörlerimiz için olumlu belge alındıktan sonra da bu yenilemelere daha yoğun devam edilmesi gerekmektedir.

V.- HİDROFOR GİDERLERİ

Hidrofor giderleri, İşletme Projesinde öngörülenin oldukça üzerinde %116 oranında, 51.677,11 TL olarak gerçekleştirilmiş olup, bu kapsamda 152 adet hidroforun üçer aylık dönemler halinde bakımları yapılmıştır. Ayrıca, 8 genleşme tankı yenilenmiş, 30 adet hidroforun bakım ve revizyonu yapılmıştır. Böylece hidrofor hesabı, 147.939,85 TL olan hidrofor gelirleri ve geçen yıldan kalan 105.034,45 TL borcu’ da dikkate alındığında, önümüzdeki dönem İşletme Projesinde hidrofor hesabının 8.761,71 TL borçlu olacağı görülmektedir.

VI.- JENERATÖR GİDERLERİ

2017-2018 İşletme döneminde Jeneratör bakım onarım ve malzeme gideri 12.520,17 TL olarak gerçekleşmiş olup, öngörülenden oldukça az, %48 oranında gerçekleştirilmiştir. Ayrıca, önceki yıldan kalan 12.059,22 TL jeneratör amortisman hesabına aktarılmış olup, toplam gider 24.579,39 olmuştur. Jeneratör gelirlerindeki gerçekleşme miktarı 26.553,36 TL olduğu ve yönetimden 2016-2017 döneminden 12.059,22 TL alacağı’ da dikkate alındığında önümüzdeki dönem İşletme Projesinde jeneratör hesabının 12.520,17 TL alacaklı olacağı görülmektedir.

VII.- JENERATÖR AMORTİSMAN HESABI GİDERLERİ

            Bu fonda 30.04.2017 tarihi itibariyle 108.474,44 TL bulunmakta idi. Jeneratör giderleri hesabının 2016-2017 işletme döneminden alacağı olan 12.059,22 TL ise, jeneratör amortisman fonu hesabına aktarılmıştır. ESTON-İÇTAŞ bölgelerindeki jeneratörlerin yenilenmesi amacıyla oluşturulan bu fonda 30.04.2018 tarihi itibariyle 124.752,88 TL bulunmaktadır. 2017-2018 dönemi gelir fazlası olan 12.520,17 TL önümüzdeki dönem fon hesabına aktarılacaktır.

VIII.- ISI PAYLAŞIM SİSTEMİ GİDERLERİ

 Şubat/2016 ayı itibariyle başlayan ve sadece okuma yapılan aylarda Hizmeti yapan Techem Ltd. ye hizmet bedeli olarak yapılan ödemeler yer almaktadır.

Isı Paylaşım Sistemi Hizmet gelirleri 216.553,36 TL ve Giderleri ise 269.742,32 TL olarak gerçekleşmiş olup, giderler beklenenin oldukça üzerinde olmuştur. Ancak, Nisan/2017 ayı faturası geç geldiğinden, ödeme bu dönemde yapılmıştır. Böylece, bu hesabın önceki dönemden 18.050,64 TL alacaklı olduğu da dikkate alınarak, önümüzdeki dönem için 35.138,32 TL borçlu olduğu görülmektedir.

G E L İ R L E R

İşletme projesinin Gelirler bölümünde de gerek aidatlar ve gerekse diğer gelirler bakımından olumlu yönde ciddi gelişmeler olmuş, böylece toplam gelirlerde hedefin üzerine çıkılmıştır. Buna göre doğalgaz hariç toplam gelirlerde gerçekleşme oranı %107,44 olmuştur.

I.- KASA – BANKA DEVRİ

01.05.2017 tarihi itibariyle, dönem başında, Kasa ve bankada (Amortisman, Kıdem tazminatı ve jeneratör fonları hariç) 767.854,69 TL bulunmaktadır.               

II.- BAĞIMSIZ BÖLÜM BÜYÜKLÜĞÜNE GÖRE GELİRLER   

Her yıl İşletme Projesinde öngörülen aidat gelirlerinin bir bölümü zamanında toplanamamakta ve işletme projesinin bu kalemi açık vermekte, ancak önceki yıldan kalan aidat alacakları ve gecikme tazminatlarının tahsili ile bu açık kapanmaktadır. Bu bakımdan işletme projelerinde yer alan ve m2 başına hesaplanan aidat gelirleri, projede gösterilmeyen geçmiş dönem ısı merkezi aidat gelirleri ve gecikme tazminatları toplamı Kesin Hesap Cetvellerinde bu bölümde toplam olarak yer almaktadır. Böylece gecikme tazminatları hariç bu bölümde yer alan aidat gelirlerindeki gerçekleşme oranı %100, Kira gelirlerindeki gerçekleşme oranı %109, Sosyal Tesis gelirlerindeki gerçekleşme %124 ve sair gelirlerdeki gerçekleşme ise, gecikme tazminatı, hurda satışı ve faiz gelirleri nedeniyle %316 olmuştur. Böylece, bu bölümdeki toplam gelir 7.534.567,78 TL, gerçekleşme oranı ise %104, gecikme tazminatı payı dahil edildiğinde ise toplam gelir 7.695.332,02 TL ve gerçekleşme oranı %104 dür(Ek.1,2).

III.- BAĞIMSIZ BÖLÜM BAŞINA EŞİT GELİRLER

Bu bölümde, Personel giderleri, Genel Yönetim giderleri, TV-Uydu giderleri, Rögar Giderleri, Kıdem tazminat fonu gideri ve Demirbaş giderleri gibi, Bağımsız bölüm başına eşit yapılan giderleri karşılayacak olan gelirler yer almaktadır. Bu bölümün gerçekleşme oranı, gecikme tazminatı payı, çok az da olsa faiz gelirleri katkısıyla, %103 ve toplam gelir 6.373.844,13 TL ‘dır. Her yıl İşletme Projesinde öngörülen aidat gelirlerinin bir bölümü zamanında toplanamamakta ve işletme projesinin bu kalemi açık vermekte, ancak önceki yıldan kalan aidat alacakları ile gecikme tazminatlarının tahsili ile bu açık kapanmaktadır. Bu bakımdan işletme projelerinde yer alan ve daire başına tahakkuk ettirilen aidat gelirleri, projede gösterilmeyen geçmiş dönem aidat gelirleri ve gecikme tazminatları toplamı kesin hesap cetvellerinde bu bölümde toplam olarak yer almaktadır. Bu bölümdeki aidat gelir toplamı öngörülen seviyede ve %100, İcra gelirleri %108, Kapıcı Daireleri gelirleri %151, sair gelirler ise, gecikme tazminatı payı katkısıyla %214 oranında gerçekleşmiştir(Ek.1,2).

IV.- KAPICI DAİRELERİ GELİRLERİ

Dönem başında toplam 86 bakıcı dairesi boş iken, dönem içinde 90 bakıcı dairesi boşalmış, 91 bakıcı dairesi ise kiraya verilmiştir. Bazı dairelerin ise ayrılan bazı personelin lojmanlarını tahliye etmesi nedeniyle 30.04.2018 tarihi itibariyle boş daire sayısı 86 olmuştur. Bu sayı, boş dairelerde yapılan yoğun bakım-onarım çalışmalarına rağmen, bir kısmı ayrılan personel nedeniyle lojman sayısının da azalması nedeniyle olmakla beraber, sirkülasyon yüzünden her an değişebilen makul bir sayının üzerinde olup, son ekonomik gelişmelere ve yeni yapılan bina miktarındaki artışlara bağlı olduğu gözlenmektedir. Bakıcı dairelerindeki sıkı denetimin devamı ve gerçek kiracılar haline getirme çalışmaları, alacakların tahsilinde gösterilen kararlılık, kiralık daire taleplerinde genelde görülen daralma vb. nedenlerle boş daire sayısı minimum sayıda tutulmaya çalışılmaktadır. Blok yönetimlerinin talep ettikleri bazı hizmetler için veznemize yatırdıkları miktarda bu bölümde yer almaktadır.

Ayrıca Yönetim ve ada bakıcısı statüsündeki personelin lojmanları da tıpkı kiralanmış gibi değerlendirilerek, toplam kira bedeli karşılığı da güncellenerek bu bölüme ilave edilmeye devam etmiştir. Böylece, gecikme tazminatı hariç, gerçekleşen kira geliri (vezneye yatan miktarlar hariç) toplam 920.623,81 TL, olmuştur. Bu miktardan, Blok yönetimleri payı 679.418,06 TL, Bakım-onarım payı ise 181.178,15 TL ve yönetim payı 45.294,54 TL olmuştur.

V.- ASANSÖR GELİRLERİ

Asansör gelirleri tahsilâtında aidat tahsilâtlarına bağlı olarak ve geçmiş dönem alacaklarında ulaşılan yüksek tahsilât oranı ile gecikme tazminatları nedeniyle %105 oranına ulaşılmıştır.

VI.- HİDROFOR GELİRLERİ

Hidrofor gelirleri tahsilâtında aidat tahsilâtlarına bağlı olarak ve geçmiş dönem alacaklarında ulaşılan yüksek tahsilât oranı ve gecikme tazminatları nedeniyle %99 oranına ulaşılmıştır.

VII.- JENERATÖR GELİRLERİ

Jeneratör gelirleri tahsilâtında aidat tahsilâtlarına bağlı olarak %102 oranına ulaşılmıştır.

VIII: DEPOZİTO VE TEMİNATLAR

Dönem içinde, bakıcı dairelerinin kiralanması sırasında alınan ve iade edilen depozitolar farkı, iş sahiplerinden alınan teminatlar ile iade edilen depozito ve teminatlar farkından oluşmakta olup bu dönem fark giderler bölümünde yer almaktadır.

IX: ISI PAYLAŞIM SİSTEMİ HİZMET GELİRİ

Bu bölümde, Isı paylaşım sistemi hizmet gelirleri yer almaktadır.       Isı paylaşım sistemi hizmet giderleri bağımsız bölüm başına aylık 1,13 € +KDV karşılığı TL ödemesini kapsamaktadır. Ekim+Kasım ayları için tek okuma yapılmakta ve aralık ayında fatura edildiğinden aralık ayında ödenmektedir. Nisan + mayıs ayları içinde tek okuma yapılmakta ve Haziran ayında fatura edildiğinden Haziran ayında ödenmektedir. Böylece yılda 6 ödeme yapılmaktadır. Bu nedenle, Döviz kurlarında muhtemel değişiklikler de dikkate alınarak, 2017-2018 döneminde işletme projesinde 200.000,00 TL tahsil edilmesi öngörülmüş ancak, döviz fiyatlarındaki değişim nedeniyle 216.553,36 TL gelir elde edilmiştir.

SOSYAL TESİS İŞLETMELERİ

Bu bölümde İşletme projesinde yer almamakla beraber, faaliyetleri yönetimimizce sürdürülen sosyal tesis işletmelerinin çalışmaları hakkında bilgi verilmesi amaçlanmıştır. Özellikle, konuya yabancı yeni Temsilciler Kurulu üyelerini bilgilendirebilmek için önceki yıllar çalışma raporlarının bu bölümünde yer alan bilgileri büyük oranda tekrarlamayı yararlı görüyoruz.

 Burada sosyal tesis diye ifade edilen tesisler, şimdilik, ısı merkezi yanında TOKİ tarafından lokanta ve kafeterya adıyla inşa edilip uzun süre kullanılmadan atıl vaziyette durduktan sonra, 1998 yılı Haziran ayında yönetimce kiralanan iki adet binadır. Bazı kat maliklerimiz, bu binaların ve diğer bazı tesislerin (tenis kulübü, henüz yapılmayan yüzme havuzu vb) site kat malikleri adına yapıldığı ve site kat maliklerinin kullanımına tahsis edilmesi gerektiğini düşünmektedirler. Yönetimimiz de bu kat maliklerimizle aynı şekilde düşündüğü için, Temmuz/1997 kat malikleri kurulu kararına istinaden TOKİ aleyhine, öncelikli olarak, halen işletilmekte olan bina için pilot dava açmış olup dava mahkemece olumsuz olarak karara bağlanmakla beraber temyiz başvurumuz Yargıtay 14. Hukuk Dairesinde lehimize olarak bozulmuş, Dava Sincan Hukuk Mahkemesinde reddedilmiş olup, tarafımızdan temyiz edilen dosya Yargıtay tarafından da onanmış, iç Hukuk süreci tamamlanmıştır. Bu nedenle konu Avrupa İnsan Hakları Mahkemesine götürülmüş olup, AİHM davaya bakmayı kabul etmiş ancak sonuçta aleyhimize karar vermiştir.

Bilindiği gibi kira süresinin dolması nedeniyle, TOKİ tarafından asliye hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmıştı. Mahkeme görevsizlik kararı vermiş, bunun üzerine TOKİ davayı Sulh Hukuk mahkemesinde yenilemiş olup, mahkeme lehimize karar vermiş ancak TOKİ tarafından temyiz edilmiş idi. Dosya Yargıtay’da görüşülmüş, temyiz istemi haklı bulunmayarak onanmış, davacı tarafın karar düzeltme talebi’ de, Yargıtay tarafından reddedilerek karar lehimize kesinleşmişti.

Tesislerin gelecekteki konumunun belirsizliğine rağmen, TOKİ’ nin tahliye davasının reddedilmesi nedeniyle, Tesislerde kısmen yeni iyileştirme yatırımları yapılmıştır. Sosyal Tesisler tıpkı ısı merkezi, Eşanjör daireleri, ortak yeşil alanlar, yönetim binası vb. gibi kat maliklerinin ortak yeridir. Nitekim, Sosyal tesislerin işletilmesi ile ilgili olarak, açılan bir dava bu nedenle reddedilmiştir. Bu itibarla da Yönetim Planımızın V.2.a ve f maddesi kapsamındadır. Bütün bunlara rağmen tesis gelirlerinden önemli miktarda kaynak (personel ücreti, aidat vb.) yönetim hesaplarına aktarıldığı gibi Devlet hazinesine de önemli miktarda vergi geliri sağlanmıştır. Tesislerin, Kurumlar Beyannamesine esas 31.12.2017 tarihli bilanço ve gelir-gider tablosu ile, 30.04.2018 tarihli bilanço ve gelir-gider tablosu ekte sunulmuştur (Ek.12,13). 3 tanesi bayan (biri gençlik merkezinde) olmak üzere toplam 9 personel hizmet vermektedir. Hizmetlerin bedeli yararlananlardan alınmakla beraber, hizmetlerdeki ücret politikalarının, hem de vergilendirildiği halde, benzer kuruluşlar üzerindeki düzenleyici etkisi bir yana benzersiz konumu ve hizmet kalitesi ile de sakinlerimize önemli yarar sağladığını düşünmekteyiz. Tesislerin güvenliği açısından 8 kamera ve kayıt cihazından oluşan kamera sistemi kurulmuştur.

Eryaman Bülteni adı ile yayınladığımız sitemiz yayın organı da sosyal tesis işletmesi kapsamında yayınlanmakta iken, yayına geçici olarak ara verilmiştir.Sosyal Tesislerimizden, lokal olarak kullanılan mekan, statüsü gereği herkese açıktır. Bu nedenle girişte üyelik sınırlaması gibi uygulamaların yapılmasının mümkün olmadığını tekrar belirtmek gerekiyor. Ancak, Gençlik Merkezinden yararlanmak için üye olma zorunluluğu getirilmiştir. Üyeler ücrete tabi olan hizmetler dışındaki tüm etkinliklerini ücretsiz olarak gerçekleştirip, merkez yönetimince gerçekleştirilecek bu tür etkinliklerden de ücretsiz olarak yararlanabileceklerdir. Bu bakımdan tüm sakinlerimizin, çocuklarını ve gençleri merkezimizden yararlanmak için yönlendirmelerinde yarar görmekteyiz. Düzenlenen kurslarla ilgili duyurular bina kapılarına asılan duyurular ve bültenle sakinlerimize duyurulmuştur. Aikido kursuna 204 kişi, yoga kursuna 222 kişi ve plates kursuna 44 kişi, hüsn-i hat kursuna 21 kişi, ney kursuna 9 kişi, rusça dil kursuna 9 kişi, halk dansları kursuna 48 kişi, çocuk yogası ve yaratıcı drama kursuna 11 kişi ve santranç kursuna 11 kişi katılmıştır. Gençlik merkezi salonu kına gecesi, düğün vb. için 12 kişiye tahsis edilmiştir. Gençlik merkezi faaliyetleri olarak Briç Topluluğu (fast bridge topluluğu) faaliyetlerine devam etmektedir. Sitemiz kadınlarının talepleri doğrultusunda, Eryaman Halk Eğitim Merkezi ile iş birliği içinde toplam 91 Kadının katılımı ile Kırkyama Giyim ve Mefruşat ve İğne oyası kursu verilmiştir. Halı sahamızda da hizmetler devam ettirilmiştir.

Giderlerdeki artışa rağmen hizmet ücretlerinde, sadece tüketilen kalemlerdeki artışlar dikkate alınarak çok az artış getiren düzenlemeler yapılmıştır. Buna tesislerde bakım-onarım harcamalarına, başta her iki binamız için aidat geliri tahakkuk ettirmemize, personel ücretleri vb. ödemelere rağmen, 30.04.2018 tarihi itibariyle, banka-kasa toplamı 2.098,20 TL’dir. Buna karşılık yönetime 30.866,78 TL borcu bulunmaktadır. Ayrıca, yönetime ait hesaplarda ise 16.837,42 TL fazlalık bulunmaktadır.

ISI PAYLAŞIM SİSTEMİ (ISI PAY ÖLÇER) UYGULAMASI

            Konu ile ilgili olarak yazılı duyuru yanında, bültenlerimizde sıklıkla açıklamalar yapılmış olmakla beraber, burada bazı hususlara yer verilmesinin yararlı olacağı düşünülmüştür. 5627 sayılı Enerji verimliliği Kanunu ve buna dayalı yönetmelikler gereği, 06.06.2010 tarihinde toplanan Temsilciler kurulumuz, Sitemizde “Enerji Paylaşım Sistemi “kurulumuna karar vermişti. Isı paylaşım sistemi, ısı pay ölçer ya da ısı sayacı kurulumundan oluşmaktadır. Sitemizde esas itibariyle ısı pay ölçer kurulumu yapılması zorunlu ise de, okullar, sosyal tesisler vb. yerlerde ısı sayacı takıldığından, “Isı Paylaşım Sistemi” kavramını kullanmak daha yerinde olacaktır. Isı sayacı konulan yerler müstakil yerler olduğundan, termostatik vana takılması zorunlu olmayıp isteğe bağlıdır. Ancak ısı pay ölçer kullanılan yerlerde termostatik vana kullanımı zorunludur. Söz konusu vanalar, yönetmelik gereği sıcaklık 15 dereceden aşağıya indirilemeyecek şekilde ayarlanmak zorundadır.

Sistem kurulum ihalesi ile ilgili gelişmeler bir duyuru ile tüm sakinlerimize iletilmiş, bültenlerimizde de yayınlanmıştı. Eylül/2010 ayında başlayan kurulum çalışmaları, esas itibariyle Aralık/2010 ayı başında tamamlanmıştır. Ancak bazı kat maliklerimiz/sakinlerimiz birden fazla gidildiği halde (toplamın yaklaşık %2 si) evde bulunamadığı için kurulum ilerleyen aylarda yapılmış, engelleme yapan herhangi bir kat malikimiz/sakinimiz olmamıştır. Uygulama 1 Ocak 2011 tarihinde başlamış, daha önce bültenlerimizde açıklamalar yapılmış olmakla beraber, ocak ayında Gençlik Merkezimizde kullanımla ilgili bir bilgilendirme toplantısı düzenlenmiştir. Buna rağmen uygulama sonuçlarından, ilk iki ay kullanım hataları gözlenmiştir. Yine uygulama, bazı bölgelerimizde önemli miktarda ısı kaybı olduğunu ve yalıtım tedbirlerinin alınmasının acil ihtiyaç olduğunu göstermiştir.

Aidatlar için esas olacak, taban değerler için, yine eskiden olduğu gibi, tahmin edilen doğalgaz faturası metrekare bazında hesaplanmakta, ısı paylaşım sistemi sonuçları bu değerler üzerinden, takip eden ay tahmin değerlerine yansıtılmaktadır (ancak Ekim ve kasım ayları birleşik olarak Aralık ayı aidatına yansıtılmıştır). Nitekim, Aralık/2017 ayı sonuçları Ocak/2018 ayı aidatına, Ocak/2018 ayı uygulama sonuçları ise Şubat/2018 ayı aidatlarına yansıtılmıştır. Takip eden aylarda da aynı şekilde arkasından gelen ay aidatına yansıtılmıştır. Nisan/2018 uygulama sonuçları ise Mayıs/2018 ayı aidatları ile birleşik olarak Haziran/2018 ayı aidatına yansıtılacaktır.

Yönetim açısından, uygulamadan beklenen, en önemli problemler çözülmüştür. Her tarafa eşit sıcaklık verebilme ve bu suretle başkalarına göre az ısınıp çok ödüyorum şikâyetleri, balkon kapatma ya da radyatör büyütmeden kaynaklanan sorunlar sona ermiştir. Sistem alt yapımız bu yaz tamamlandığında daha verimli çalışacak, pompaların zorlanıp sık sık arıza vermeleri önlenmiş olacaktır. Tasarruf ise tamamen kullanıcıya bağlı olup, ısı pay ölçer kendiliğinden tasarruf sağlayan bir sistem değildir. Uygulama, kombiden daha fazla konfor sunan ve isteyenin başka sakinlere zarar vermeden tasarruf sağlamasına imkân veren, herkesin tıpkı elektrik ve su da olduğu gibi, tükettiği ısı kadar ödeme yapmasını sağlayan bir sistemdir.

Gerek sakinlerimizin kullanım bilgi eksikliği ve gerekse Yönetimin, sakinlerimizin tasarruf eğilimlerini henüz bilmemesi nedeniyle, İlk uygulama dönemi esas olarak öğrenme dönemi olmuştur. Buna rağmen çok ciddi miktarda tasarruf yapılabildiği görülmüştür. Tabii, sistem kurulumu kendi başına tasarruf sağlamamaktadır. Tasarruf tamamen kullanıcıya bağlı bir husustur. Nitekim, ilk uygulama sonuçları, bağımsız bölümlerin yarısını aşan bir kısmında, eski usule göre hesaplanan aidatlara göre değişik miktarlarda tasarruf yapıldığını, yarıdan az bir kısmının ise, azdan çoğa fazla ödeme yapmak zorunda kaldığını göstermektedir.

Sistemin kurulumdan sonraki 36 aydan sonra, 37. aydan başlayarak sözleşmenin bitimine kadar (7 yıl) okuma yapılan aylarda bağımsız bölüm başına 1,13 €+KDV hizmet bedeli/fatura bedeli (okuma bedeli) ödenecek olup, bu miktar sözleşmenin parçasıdır. Süre Şubat/2015 ayında yapılan faturalama ile başlamış ve bedeli şubat ayı aidatlarına yansıtılmıştı. Bu yıl da Aralık/2017 ayından itibaren aidatlara yansıtılmaya devam edilmiştir. Ödeme sayısını azaltmak için, kazanların kısa süreli yandığı ekim ayı tüketimleri Kasım ayı ile ve nisan ayı mayıs ayı ile birleştirilmiştir. Böylece hizmet/faturalama bedeli yılda sadece 6 ay ödenecektir.

Aidatla birlikte alınan ısı paylaşım sistemi hizmet ücreti için aylık 1,13 €+KDV olarak fatura ödenen ay için esas alınan kur üzerinden TL olarak aidatlara yansıtılmaktadır.

SONUÇ;

İşletme Projesinin giderler bölümündeki yoğun harcamalara ve fonlardan amaçları doğrultusunda kaynak aktarılmamasına rağmen gelirler bölümünde, yukarda ayrıntıları verilen gelişmeler nedeniyle, bu yıl da önemli bir gelir fazlalığı meydana gelmiş olup, sonuç olarak ödenmesi gereken 30.04.2018 doğalgaz faturası hariç tutulursa, kasa ve banka hesaplarımız toplamı 30.04.2018 tarihi itibariyle (amortisman, kıdem tazminatı ve jeneratör amortisman fonları dışında) 780.114,87 TL dir. Buna karşılık 183.445,67 TL doğalgaz borcu bulunmaktadır. Ayrıca, muhtelif hesaplarımız arasında, 796.287,33 TL alacak ve 1.113.935,40 TL borç kaydı bulunmakta, mayıs ayına kalan SGK prim borcu bulunmaktadır. Bunların dışında, toplam 375.051,59 TL tutarındaki, Amortisman, kıdem tazminatı ve jeneratör amortisman fonları bu değere dahil değildir. Sosyal Tesislerle ilgili hesaplar ise Mali denetime bağlı ticari işletme niteliğinde olduğundan ayrıca tutulmaktadır. Bu nedenle, Sosyal Tesislerin, Kurumlar Beyannamesine esas 31.12.2017 tarihli bilanço ve gelir-gider tablosu ile 30.04.2018 tarihli bilanço ve gelir-gider tablosu ekte sunulmuştur(Ek.12,13).

Kesin Hesap Cetvelinde görülen sair gelir kalemlerinin açılımı ise, Gelir dağılım tablosunda verilmiştir(Ek.14).

Yukarda açıklanmaya çalışılan hususlar doğrultusunda hazırlanan borç alacak tablosu ile Kesin hesap tablosunda yer almayan ve bankada bulunan fon hesaplarını gösterir tablo ise Ek.15 de verilmiştir.

Sonuç olarak, aidat ödemelerindeki, emsallerine göre, çok ekonomik miktarlarla yapılan hizmetin yoğunluğu, işletme projesine uyum içindeki giderler ve dikkatli kullanım nedeniyle elde edilen gelir fazlası sonucunda başarılı bir çalışma döneminin daha geçirilmiş olduğu şeklindeki düşüncemizi takdirlerinize sunmaktayız.

VI. Olağan Temsilciler Kurulu toplantımızın başarılı geçmesini diler, Temsilciler Kurulu üyelerine saygılar sunarız.     

 

                     Muzaffer SÖNMEZ                  Yücel GERGER                 Cumali GÜLBAŞ                   

                     Yönetim Kurulu Bşk.             Başkan Vekili                   Sayman Üye

 

 

                                                Feyzullah KESKİN                       Akın SÖNMEZ

                                               Üye                                                Üye        

 

 

 

 

 

 

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ
01.05.2017 - 30.04.2018  İŞLETME DÖNEMİ
GELİR-GİDER KESİN HESAP TABLOSU (GECİKME TAZMİNATI DAĞITILMIŞ)
                 
GİDERLER BÜTÇE GERÇEKLEŞEN %   GELİRLER BÜTÇE GERÇEKLEŞEN %
          KASA BANKA 767.854,69 767.854,69  
BAĞIMSIZ BÖL.BÜY.GÖRE YAP.GİDERLER 7.589.501,17 7.426.418,78 0,98   BAĞIMSIZ BÖL.BÜYÜK.GÖRE YAP.GELİRLERİ 7.416.110,11 7.695.332,02 1,04
ISI MERKEZİ VE ANA GALERİ GİDERLERİ 5.729.501,17 5.618.682,01 0,98   BAĞIMSIZ BÖL.BÜYÜK.GÖRE AİDAT GELİRLERİ 6.821.110,11 6.824.705,44 1,00
1-Doğalgaz Giderleri 4.391.884,94 4.391.884,94 1,00   1-Doğalgaz Gelirleri 4.428.770,03 4.428.769,03 1,00
2-Isı Merkezi Elektrik Giderleri 440.000,00 337.835,51 0,77   2- Isı Mrk.Aidat Gelirleri 2.392.340,08 2.395.936,41 1,00
3-Eşanjör Elektrik Gideri 346.578,18 359.906,73 1,04          
4-Isı Merkezi Su ve Helamin Gideri 11.000,00 10.218,20 0,93   2-KİRA GELİRLERİ 450.000,00 489.050,16 1,09
5-Bakım Onarım ve Malzeme Giderleri 540.038,05 518.836,63 0,96   1-Kira Gelirleri 450.000,00 489.050,16 1,09
SİGORTA GİDERLERİ 35.000,00 35.882,00 1,03          
1-Isı Merkezi ve Yönetim Sigorta Giderleri 35.000,00 35.882,00 1,03   SOSYAL TES. VE GENÇ. MRK.GELİRLERİ 40.000,00 49.562,50 1,24
ÇEVRE GİDERLERİ 1.520.000,00 1.522.747,98 1,00   1-Sos.Tes.ve Genç Mrk. 40.000,00 49.562,50 1,24
1-Su Giderleri 905.000,00 1.102.034,83 1,22          
2-Fidan Gübre vb.Giderleri 115.000,00 71.973,06 0,63   SAİR GELİRLER 105.000,00 332.013,92 3,16
3-Park Bahçe Bakım Onarım Giderleri 500.000,00 348.740,09 0,70   1-Sair Gelirler (BANKA FAİZ-HURDA) 105.000,00 171.249,68 1,63
YÖNETİM -DENETİM KURULU HUZUR HAKKI 215.000,00 216.381,71 1,01   2-Gecikme Tazminatı   160.764,24  
1-Yönetim Denetim Kurulları Huzur Hakkı 215.000,00 216.381,71 1,01   BAĞIMSIZ BÖLÜM BAŞINA EŞİT GELİRLER 6.215.178,14 6.373.844,13 1,03
SOSYAL TESİS VE GENÇLİK MERKEZİ GİDERLERİ 30.000,00 32.725,08 1,09          
1-Sosyal Tesis ve Gençlik Merkezi gideri 30.000,00 32.725,08 1,09   AİDAT GELİRLERİ 6.005.178,14 5.975.643,96 1,00
AMORTİSMAN FONU 60.000,00 0,00 0,00   1- Aidat Geliri 6.005.178,14 5.975.643,96 1,00
1-Amortisman Fon Gideri 60.000,00 0,00 0,00          
BAĞIMSIZ BÖL BAŞINA EŞİT GİDERLER 6.688.764,15 6.552.163,53 0,98   İCRA GELİRLERİ 30.000,00 32.260,18 1,08
PERSONEL GİDERLERİ 5.260.000,00 5.249.831,86 1,00   1-İcra Gelirleri 30.000,00 32.260,18 1,08
1-İdari Büro Personeli 510.000,00 500.815,03 0,98          
2-Teknik Personel 630.000,00 717.346,67 1,14   KAPICI DAİRELERİ GELİRLERİ 30.000,00 45.294,54 1,51
3-Isı Merkezi Personeli 625.000,00 471.162,65 0,75   1-Kapıcı Dai. Bak. On.Payı (%5) 30.000,00 45.294,54 1,51
4-Güvenlik Personeli 280.000,00 176.398,29 0,63          
5-Ada Personeli ve Geçici Personel 3.000.000,00 2.967.987,07 0,99   SAİR GELİRLER 150.000,00 320.645,45 2,14
6-Kapıcı Daireleri Yönetim Payı 190.000,00 396.690,00 2,09   1-Sair Gelirler 150.000,00 179.881,89 1,20
7-Personel yakıt payı 25.000,00 19.432,15 0,78   2-Gecikme Tazminatı   140.763,56  
GENEL GİDERLER 772.764,15 708.523,94 0,92   KAPICI DAİRELERİ GELİRLERİ 570.000,00 940.905,20 1,65
1-Kırtasiye- Bilgisayar Büro malzeme Giderleri 53.000,00 54.657,84 1,03          
2-Haberleşme Giderleri 25.000,00 20.646,10 0,83   BLOK YÖNETİMLERİ FON PAYI 450.000,00 755.459,18 1,68
3-Taşıt Araçları Akaryakıt Giderleri 45.000,00 27.789,13 0,62   1-Blok Yön.Fon Payı (%75) 450.000,00 679.418,06 1,51
4-Taşıt Araçları Bakım Onarım ve Sigorta Gid. 55.000,00 50.514,38 0,92   2-Vezneye Yatırılan+Gecikme Tazminatı   76.041,12  
5-Noter Mahkeme ve İcra Giderleri 55.000,00 54.285,08 0,99   KAPICI DAİRELERİ BAKIM ONARIM 120.000,00 185.446,02 1,55
6-Genel Kurul ve Temsil Ağırlama Giderleri 17.000,00 13.669,61 0,80   1-Bak.Da.Bak.Onar.Payı (%20) 120.000,00 181.178,15 1,51
7-Aydınlatma Giderleri 382.800,06 339.692,14 0,89   2-Gecikme Tazminatı   4.267,87  
          ASANSÖR GELİRLERİ 639.600,00    
8-Blok Temizlik Giderleri 89.964,09 93.155,19 1,04   ASANSÖR  GELİRLERİ 639.600,00 674.691,43 1,05
9-Sair Giderler(finans dahil) 50.000,00 54.114,47 1,08   1-Asansör Aidat Gelirleri 639.600,00 659.164,02 1,03
TV-UYDU GİDERLERİ 370.000,00 386.167,08 1,04   2-Gecikme Tazminatı   15.527,41  
1-Bakım Onarım ve Hizmet Giderleri 370.000,00 386.167,08 1,04   HİDROFOR GELİRLERİ 149.472,00 147.939,85 0,99
ROGAR GİDERLERİ 110.000,00 98.435,27 0,89   1-Hidrofor Aidat Gelirleri 149.472,00 144.535,15 0,97
1-Rogar Giderleri 110.000,00 98.435,27 0,89   2-Gecikme Tazminatı   3.404,70  
KIDEM TAZMİNAT FONU 96.000,00 0,00 0,00   JENERATÖR GELİRLERİ 25.968,00 26.593,99 1,02
1-Kıdem Tazminat Fon Gideri 96.000,00 0,00 0,00   1-Jeneratör Aidat Gelirleri 25.968,00 25.981,95 1,00
DEMİRBAŞ GİDERLERİ 80.000,00 109.205,38 1,37   2-Gecikme Tazminatı   612,04  
1-Demirbaş Giderleri 80.000,00 109.205,38 1,37   ISI PAYLAŞIM SİSTEM GELİRLERİ 200.000,00 216.553,36 1,08
DİĞER GİDERLER 502.042,45 769.667,88 1,53   1-Isı Paylaşım Sistemi Hizmet Gelirleri 200.000,00 210.527,17 1,05
BLOK YÖNETİMLERİNE TRANSFER FONU 502.042,45 769.667,88 1,53   Gecikme Tazminatı   6.026,19  
1-Blok Yönetimlerine Transfer Fonu 359.984,54 645.739,53 1,79          
2-Kapıcı Daireleri Bakım Onarım Gideri 142.057,91 123.928,35 0,87          
ASANSÖR GİDERLERİ 549.927,57 685.895,44 1,25          
1-Peryodik Bakım 375.000,00 393.723,20 1,05          
2-Elektrik Giderleri 35.000,00 28.843,69 0,82          
3-Ruhsat Giderleri 18.000,00 8.047,15 0,45          
4-Parça ve Onarım Giderleri 66.927,57 203.128,00 3,04          
5-Personel Giderleri 55.000,00 52.153,40 0,95          
                 
HİDROFOR GİDERLERİ 44.437,55 51.667,11 1,16          
 1-Bakım Onarım ve Hizmet Giderleri  40.937,55 47.445,11 1,16          
 2-Elektrik Giderleri  3.500,00 4.222,00 1,21          
JENERATÖR GİDERLERİ 38.027,22 24.579,39 0,65          
 1-Bakım Onarım ve Hizmet Giderleri  25.968,00 12.520,17 0,48          
 2- Jeneratör Amortisman Gideri  12.059,22 12.059,22 1,00          
      1,01          
TOPLAM 15.412.700,11 15.510.392,13 1,01          
      1,01          
ISI PAY ÖLÇER VE VANA GİDERLERİ 218.050,64 269.742,32 1,24          
                 
 1-Isı Paylaşım Sistemi Hizmet Giderleri  218.050,64 269.742,32 1,24          
TOPLAM 15.630.750,75 15.780.134,45 1,01   TOPLAM 15.984.182,94 16.843.714,67  
                 
KASA   3.353,94            
BANKA   776.760,93            
teşebbüse ödenen+ertelenen ve nisan/2017 SGK pirimi 282.399,35            
Depozito, teminat ve Avanslar   1.066,00            
                 
      1,08          
GENEL TOPLAM 15.630.750,75 16.843.714,67 1,08   GENEL TOPLAM   16.843.714,67  
KIDEM TAZMİNAT-AMORTİSMAN VE JENERATÖR FONU (BANKADA) 375.051,59            

 

ERYAMAN TOPLU YAPI YÖNETİMİ EK-3
SON BEŞ YILA AİT ISI MERKEZİ 
                                       ELEKTRİK  TÜKETİM TABLOSU                              
         
 
     
                 
BÜTÇE YILI DÖNEM M3 TUTAR(TL)          
  2013/05 78.538 25.835,19  
 
   
 
   
2013 - 2014 İŞLETME DÖNEMİ 2013/06 11.251 3.705,97      
2013/07 9.677 3.188,38      
2013/08 10.167 3.358,21      
2013/09 9.771 3.227,71   Artış Oranı    
2013/10 10.054 3.321,05          
2013/11 89.638 29.558,32 kw Birim Fiyat Tutar  
2013/12 123.740 40.801,56 -24,18% 0,00% -24,72%  
2014/01              
2014/02 419.329 137.742,66          
2014/03 144.786 47.378,33          
2014/04 132.936 43.501,15   0,33 .-TL/KW    
TOPLAM 1.039.887 341.618,53          
                 
BÜTÇE YILI DÖNEM KW TUTAR(TL)          
BÜTÇE YILI DÖNEM KW TUTAR(TL)  
 
     
2014 - 2015 İŞLETME DÖNEMİ 2014/05 63.890 20.853,07          
2014/06 22.473 7.339,00          
2014/07 10.324 3.374,98          
2014/08 11.171 3.669,35          
2014/09 11.999 3.940,68   Artış Oranı    
2014/10 10.883 3.574,67          
2014/11 67.875 24.200,15 kw Birim Fiyat Tutar  
2014/12 140.180 49.973,15 -8,74% 6,06% -2,01%  
2015/01 177.254 63.187,83          
2015/02 218.941 78.183,33          
2015/03 172.300 61.529,28          
2015/04 41.713 14.901,31   0,35 .-TL/KW    
TOPLAM 949.000 334.726,80          
BÜTÇE YILI DÖNEM KW TUTAR(TL)  
 
     
  2015/05 220.108 77.927,24          
2015 - 2016 İŞLETME DÖNEMİ 2015/06 14.704 5.255,16          
2015/07 12.429 4.407,08          
2015/08 11.407 4.662,12          
2015/09 11.407 4.662,11   Artış Oranı    
2015/10 50.640 19.031,17          
2015/11 123.047 44.066,10 kw Birim Fiyat Tutar  
2015/12 220.781 78.699,53 28,66% 0,03% 32,86%  
2016/01 221.217 81.523,97          
2016/02 156.168 57.748,70          
2016/03 133.718 49.562,40          
2016/04 45.327 17.161,60   0,36 .-TL/KW    
toplam 1.220.953 444.707,18          
                 
BÜTÇE YILI DÖNEM KW TUTAR(TL)  
 
     
  2016/05 24.790 9.660,00          
2016 - 2017 İŞLETME DÖNEMİ 2016/06 6.800 2.865,00          
2016/07 13.586 5.726,70          
2016/08 11.435 4.788,30          
2016/09 12.250 4.761,60   Artış Oranı    
2016/10 48.686 19.426,00          
2016/11 139.502 51.605,60 kw Birim Fiyat Tutar  
2016/12 222.620 82.056,30 -9,19% 0,03% 6,96%  
2017/01 221.577 81.704,10          
2017/02 197.233 72.736,10          
2017/03 134.730 49.895,00          
2017/04 75.500 28.542,40 17.05.2017 ödendi% 0,37 .-TL/KW    
toplam 1.108.709 413.767.10          
                 
BÜTÇE YILI DÖNEM KW TUTAR(TL)  
 
     
2017 - 2018 İŞLETME DÖNEMİ 2017/05 14.195 5.901,40          
2017/06 7.773 3.406,90          
2017/07 8.227 3.593,70          
2017/08 8.933 3.891,60          
2017/09 7.961 3.494,90   Artış Oranı    
2017/10 64.090 24.396,50          
2017/11 137.590 51.666,90 kw Birim Fiyat Tutar  
2017/12 176.206 66.040,60 0,00% 0,03% %  
2018/01 101.935 39.448,26          
2018/02 155.640 61.428,26          
2018/03 116.611 46.024,09          
2018/04 * *   0,38 .-TL/KW    
toplam 799.161 309.293          
                 
NOT : 2018 NİSAN AYININ ELEKTRİK FATURASI GELMEDİĞİNDEN TABLODA GÖRÜNMEMEKTEDİR.